相続登記義務化の猶予期限が迫る!【江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区】過料10万円を避ける実家売却の進め方
相続登記の期限は、不動産を相続したと知った日から3年以内です。
2024年4月1日より前に相続し、その不動産を取得したことを同日より前に知っていた場合は、2027年3月31日までに登記を申請する必要があります。
2026年10月現在、期限まで残り約半年です。
「親が亡くなってから何年も、実家の名義がそのままになっている」という方は、決して少なくないでしょう。
正当な理由がないまま放置すると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
一方で、実家を将来使う予定がない場合は、登記とあわせて売却まで視野に入れたほうが、手間や費用の負担が軽くなるケースもあります。
本記事では、期限と過料のポイントを、法務省の情報をもとに整理しました。
あわせて、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で実家の売却を考える方に向けて、登記から売却までの流れと相談先の選び方を解説します。
なお、個別の登記手続や法的な判断については、司法書士などの専門家へご相談ください。
期限まで残り半年。相続した実家の売却で失敗しないために、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区の不動産会社の選び方と比較を確認する
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区（東京東部エリア）の不動産売却ガイド | おすすめ不動産会社2選
目次
相続登記の義務化とは?残り半年で何をすべきか
相続登記は、2024年4月1日から法律上の義務になりました。
この章では、制度の概要と対象者を整理します。
期限まで残り半年の今、まず「自分の実家が義務化の対象かどうか」を確認することが最初の一歩です。
制度の概要とスタート日(2024年4月1日/過去の相続も対象)
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続した人の名義に変更する手続きです。
従来は相続登記の申請が義務ではなく、相続登記をしていないこと自体に過料はありませんでした。
所有者がわからない土地が全国で増えたことを背景に、2024年4月1日から義務化されています。
相続人は、不動産を相続したと知った日から3年以内に、法務局へ登記を申請する必要があります。
遺産分割で不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記が必要です。
注意したいのは、2024年4月1日より前に相続した不動産も対象になる点です。
2024年4月1日より前に不動産を相続したことを知っていた場合、期限は2027年3月31日までです。
登記簿の名義が亡くなった方のままの実家がある場合は、相続登記が必要かどうかを確認しましょう。
参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」、法務省(名古屋法務局)「相続・遺言に関する手続のご案内」
対象になる人・ならない人
義務の対象かどうかは、不動産の名義と相続の状況で決まります。
次のチェックリストに1つでも当てはまる場合は、相続登記の申請義務があるか確認しましょう。
対象になる可能性が高い方
□ 親や親族が亡くなり、不動産を相続したのに、名義変更をしていない
□ 登記簿上の名義が、今も亡くなった方のままになっている
□ 遺言によって不動産を取得したが、登記をしていない
□ 遺産分割協議で不動産を取得したが、登記をしていない
□ 2024年3月以前に相続が発生し、そのままにしている
対象にならない方
□ 相続放棄をしており、不動産を取得しない
□ 相続した不動産の登記がすでに完了している
□ 相続財産に不動産が含まれていない
なお、遺産分割がまとまらず期限内の登記が難しい場合には、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。
これは、自分が相続人であることを法務局に申し出る制度で、申請義務を簡易に履行できるとされています。
ただし、個別の事情によって判断は変わるため、詳細は司法書士へ相談するようにしましょう。
期限までに登記しないとどうなる?過料10万円のリスク
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、過料がいきなり科されるわけではなく、法務局からの催告を経て、裁判所が判断します。
この章では、過料の仕組みと「正当な理由」の線引きを、期限までの時間軸とあわせて整理します。
過料が科されるケース(不動産登記法164条)
相続登記の申請義務は、不動産登記法76条の2に定められています。
この義務を正当な理由なく怠ると、同法164条1項により、10万円以下の過料の適用対象になります。
過料は刑罰ではなく、金額は10万円以下の範囲で裁判所が決定します。
10万円はあくまで上限額です。
過料が科されるまでの流れは、次の3段階です。
1.登記官が義務違反を把握し、登記をするよう催告書を送ります。
2.催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官が裁判所へ通知します。
3.通知を受けた裁判所が、要件に当てはまるかを判断し、過料を科す裁判を行います。
登記官が催告を行うのは、遺言書や遺産分割協議書の記載などをきっかけに、義務違反を職務上知った場合に限られています。
だからといって、期限を過ぎても問題がないとはいえません。
期限を過ぎた時点で、過料の対象になり得る状態になるためです。
期限までの残り時間を、2026年10月時点から整理すると次のとおりです。
年明け以降は、書類の不備を直す時間の余裕が少なくなります。
期限に余裕を持って対応するためにも、年内を目安に、相続登記を進めるか、必要に応じて相続人申告登記を利用するか検討しておくとよいでしょう。
「正当な理由」として認められるケース、認められないケース
「正当な理由」があれば、期限を過ぎても過料の対象にはなりません。
法務省は、一般に正当な理由と認められる事情として、5つの例を挙げています。
これらに当てはまらない場合でも、個別の事情に正当性があれば、正当な理由と認められることがあります。
法務省が「認められない類型」を列挙しているわけではないため、下表の「注意が必要な状況」は、例示に当てはまらず、リスクが残りやすい状況を整理したものです。
【正当な理由として認められるケース／過料の対象になり得るケース】
| 区分 | 状況 | 見通し |
| 認められる | 相続人が極めて多数で、戸籍の収集や相続人の把握に多くの時間がかかる | 一般に正当な理由と認められる |
| 認められる | 遺言の有効性や遺産の範囲が争われ、不動産の帰属先が明らかにならない | 一般に正当な理由と認められる |
| 認められる | 申請義務のある本人に、重病などの事情がある | 一般に正当な理由と認められる |
| 認められる | DV被害などで、生命や心身に危害のおそれがあり、避難を余儀なくされている | 一般に正当な理由と認められる |
| 認められる | 経済的に困窮し、登記の費用を負担できない | 一般に正当な理由と認められる |
| 注意が必要 | 遺産分割の話し合いがまとまらないまま放置している(自分は相続するつもりがない場合も含む) | 義務は残る。相続人申告登記で履行できる |
| 注意が必要 | 売却するつもりなので、登記を後回しにしている | 期限は売却と関係なく進み、期限後は過料の対象になり得る |
| 注意が必要 | 相続人申告登記だけを済ませ、遺産分割成立後の登記をしていない | 遺産分割から3年以内の登記は、申告登記では履行できない |
| 注意が必要 | 忙しい、手続きが面倒といった理由のみで申請していない | 例示に当てはまらず、認められにくいと考えられる |
「遺産分割がまとまらない」「相続するつもりがない」「売却を予定している」といった事情だけで、相続登記への対応を先送りしないよう注意が必要です。
遺産分割をしていない場合でも、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った相続人には、原則として相続登記の申請義務が生じます。
また、売却時には相続人申告登記ではなく、あらためて相続登記が必要です。
正当な理由に当たるかどうかは、個別の事情で変わります。
詳細は司法書士へ相談しましょう。
相続した実家、そのまま「登記だけ」か「売却」まで進めるか
期限内に「登記だけ」で済ませるか、売却まで進めるかは、実家を今後使う予定があるかどうかで変わります。
この章では、早めに売却を検討する理由と、遠方に住む相続人のケースを整理します。
将来的に使う予定がなければ早めに売却を検討する
登記を済ませたあとも、実家を持ち続ける限り、管理の負担と固定資産税は続きます。
住む人がいない家は、換気や庭の手入れ、郵便物の確認といった管理が欠かせません。
2023年12月に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家を「管理不全空家等」とし、市区町村が指導や勧告を行えるようになりました。
勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例(軽減措置)の対象から外れます。
使う予定のない実家を「とりあえず登記だけ」で持ち続けると、毎年の管理の手間と税負担が積み重なっていきます。
また、不動産を売却するには、相続登記が済んでいる必要があります。
相続人申告登記は、申請義務を簡易に果たすための制度です。
売却や抵当権の設定をする際は、あらためて相続登記が必要になります。
ここで押さえたいのは、売却そのものを2027年3月31日までに終える必要はないという点です。
期限までに求められるのは、相続登記の申請(または相続人申告登記)です。
実家の使い道ごとの進め方の目安は、次のとおりです。
- 将来住む、または使う予定がある場合は、登記を済ませて保有を続ける
- 使う予定がなく、管理も負担に感じる場合は、登記を済ませたうえで、早めに売却を検討する
- 判断がつかない場合は、まず登記(または相続人申告登記)で期限を守り、査定で価値を把握してから決める
一方で、売却には慎重さが必要な面もあります。
実家を手放すと元には戻せず、共有名義の場合は相続人全員の合意が必要です。
売却益が出た場合は、譲渡所得の税金がかかる可能性もあります。
期限を意識するあまり、複数社の査定を比べずに決めてしまうと、売却価格で不利になることも考えられます。
参考：全日本不動産協会 国土交通省「改正・空家特措法の施行について」
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区に多い「遠方に住む相続人」のケース
ご実家が江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区にあり、相続人が別の地域に住んでいる場合は、「誰が動くのか」が曖昧になりやすい点に注意が必要です。
相続人が遠方に住んでいる場合は、現地への移動に時間や費用がかかるため、実家の管理や登記の手配を早めに進めておくことが大切です。
複数の相続人がいる場合は、あらかじめ役割分担を決めておくと、期限間際の対応を避けやすくなります。
まず管理の面では、現地への往復にかかる交通費や時間が負担になります。
管理が行き届かない空き家は、前述の管理不全空家等に近づくおそれがあります。
次に登記の面ですが、遠方に住んでいても手続きは可能です。
申請は、不動産の所在地を管轄する法務局へ、持参・郵送・オンラインのいずれかの方法で行えます。
司法書士に依頼すれば、必要書類の案内や登記申請の代理を依頼することもできます。
売却の面では、現地での立ち会いが必要な場面を、事前に整理しておくと移動の負担を減らせます。
どこまでを書面・郵送・オンラインで進められるかは、不動産会社によって異なります。
相談先を選ぶ際は、遠方からのやり取りに対応してもらえるかを確認しておくと安心です。
相続登記から売却までの流れと必要な手続き
相続した実家を売却するには、査定、媒介契約、売買契約、引渡しの順に進めます。
買主への所有権移転登記を行うには相続登記が必要となるため、売却を検討する段階から登記の準備を進めておくことが大切です。
この章では、全体の流れと、共有名義・複数の相続人がいる場合の注意点を整理します。
登記→査定→売却までのステップ
売却を考えている場合、相続登記は期限対策であると同時に、売却のスタートラインでもあります。
法務省は、相続した不動産を売却するには相続登記が必要だと案内しています。
査定は、登記の完了前でも相談できるのが一般的です。
そのため、登記の準備と並行して査定を取り、売却するかどうかの判断材料を集めておくと、時間を有効に使えます。
売却を決めた場合は、税金の特例も確認しておきたいところです。
相続した空き家を売却する際に使える特例として、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。
国税庁によると、売却は令和9年(2027年)12月31日までに行う必要があります。
これに加えて、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
売却代金が1億円以下であることや、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、ほかにも要件があります。
相続人が3人以上の場合は、控除額が最高2,000万円になります。
相続の時期によっては、すでに売却の期限を過ぎている場合もあるため、早めの確認が必要です。
登記を後回しにすると売却の着手も遅れ、特例の期限に間に合わなくなるおそれがあります。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」
共有名義・複数相続人がいる場合の注意点
遺産分割をしていない間、不動産は相続人全員が法定相続分で共有している状態です。
共有名義の実家は、相続人の一人でも反対したり連絡がつかなかったりすると、実家全体の売却が進めにくくなります。
共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
売却を前提に話を進めるなら、相続人の状況に応じて、次のように分け方を選びます。
- 全員が売却に賛成している場合は、売却して代金を分ける方法(換価分割)が向いています
- 一人が実家に住み続けたい、または取得したい場合は、その人が取得し、ほかの相続人に代わりの金銭を支払う方法(代償分割)が選択肢になります
- 話し合いがまとまらない場合は、まず相続人申告登記で期限内の義務を果たし、並行して調整を続けます
相続人申告登記は、申し出をした人についてだけ義務を果たしたものとみなされます。
相続人全員の義務を果たすには、全員がそれぞれ申し出るか、連名で申し出る必要があります。
また、遺産分割が成立したあとは、その日から3年以内に、分割内容に応じた登記を行わなければなりません。
注意したいのは、一部の相続人だけで売却の話を先に進めてしまうことです。
あとから別の相続人の同意が得られず、売買契約が進まなくなるおそれがあります。
相続人の人数が多い場合や、連絡が取りにくい相続人がいる場合は、戸籍の収集だけでも時間がかかります。
相続人間の調整が難しいときは、弁護士や司法書士など、専門家への相談も選択肢です。
よくある疑問を、Q&A形式で整理します。
Q1. 相続登記は自分で申請できますか?
A. 申請できます。申請書は法務局へ、持参・郵送・オンラインのいずれかで提出します。
戸籍などの書類集めや、遺産分割の内容を整理する手間がかかります。
不安がある場合は、法務局の登記手続案内(予約制)や、司法書士への相談が案内されています。
なお、相続によって取得する土地の価額が100万円以下の場合、一定の相続登記については、2027年3月31日まで登録免許税が免税となる措置があります。
持分を取得する場合は、土地全体の価額に取得する持分割合を乗じた額で判定します。
Q2. 共有名義はどうすればよいですか?
A. まず、相続人全員で、誰が不動産を取得するかを話し合います。
売却する場合は、不動産を売却して代金を相続人で分ける「換価分割」も選択肢の一つです。
期限までに話がまとまらない場合は、相続人申告登記で期限内の義務を果たし、あとで正式な登記を行います。
Q3. 売却と登記は、どちらが先ですか?
A. 買主への所有権移転登記を行うには、相続登記が必要です。
ただし、相続登記が完了する前でも、査定や売却相談を進めることはできます。
売買契約を結ぶ前に必ず登記を完了しなければならないわけではありませんが、引渡し・決済に支障が出ないよう、早めに司法書士へ相談して準備を進めましょう。
査定は並行して進められます。
期限までに必要なのは登記の申請であり、売却を終えることではありません。
詳細は司法書士への相談をおすすめします。
相続不動産の売却、どこに相談すべきか
相続した実家の売却では、相続登記の期限と売却の準備を、並行して相談できる窓口を選ぶことが大切です。
ここでは、江戸川区周辺で相談できる2社を、同じ基準で紹介します。
なお、相続登記の申請そのものは、相続人ご本人か司法書士が行います。
不動産会社には、売却の進め方や価格の見通しについて相談する形になります。
比べる軸は、次の4点です。
- 相続した不動産の売却について、相談できる体制があるか
- 売却方法の選択肢(仲介・買取など)が示されているか
- 江戸川区周辺で、直接相談できる店舗があるか
- 税金面の相談先が用意されているか
相談先を選ぶ目安は、次のとおりです。
- 売却・買取・リースバックなどを比べながら、地域の会社に相談したい場合は、アサイホームが選択肢になります
- 相続税や譲渡の税務も含めて、全国規模の仲介会社に相談したい場合は、三井のリハウスが選択肢になります
- 迷う場合は、複数社に査定を依頼して、提案内容を見比べると判断しやすくなります
株式会社アサイホーム
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 【本店】 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3-12-17 ユアビル2F 【船堀店】 〒133-0033 東京都江戸川区東小松川4-44-9船堀プラレールビル6F 【竹ノ塚店】 〒121-0813 東京都足立区竹ノ塚1-19-12 |
| 電話番号 | 【本店】 03-6458-0914 【船堀店】 03-5879-5138 【竹ノ塚店】 03-5809-6906 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
株式会社アサイホームは、2015年11月に設立された不動産売買の専門会社です。
本店は江戸川区西小岩にあり、船堀店と竹ノ塚店を加えた3店舗で、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区を中心に購入と売却を扱っています。
公式サイトでは、売却の方法として、仲介による売却のほか、買取とリースバックを挙げています。
それぞれのメリット・デメリットや保証内容を説明するとしています。
査定は、簡易査定、訪問査定、買取相談、不動産相談の4種類で、いずれも無料です。
不動産相談では、「相続したけれど、どうすればよいか」という段階の相談も受け付けています。
売却するか持ち続けるか迷っている段階から、売主の事情に合わせて選択肢を比べられる点が、同社の特徴です。
また、不動産売買に関わる税金や助成金・補助金の申請についても、サポートするとしています。
売却後の確定申告に必要な書類の相談にも、対応するとされています。
向いているのは、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区の実家を相続し、売却方法を比べながら進めたい方です。
買取やリースバックの条件は物件ごとに異なるため、個別の相談で確認する必要があります。
営業時間は10:00〜19:00、定休日は火・水曜日で、電話・メール・LINEで相談できます。
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株式会社アサイホームの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三井のリハウス(三井不動産リアルティ株式会社)
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6-8-10 朝日生命西葛西ビル5F |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/nishikasai/ |
三井のリハウスは、三井不動産リアルティ株式会社が運営する不動産仲介のブランドです。
公式サイトでは、「40年連続全国売買仲介取扱件数No.1」を掲げ、全国に店舗を展開しています。
江戸川区の窓口は西葛西センターで、東京メトロ東西線の西葛西駅南口から徒歩2分にあります。
同センターは、江戸川区を中心とした地域密着を掲げ、英語・中国語にも対応しています(初期対応は日本語です)。
売却の相談では、無料査定のほか、AI査定も用意されています。
相続については、売却価格の提案と提携税理士による相続税額の目安を、あわせて受けられる「相続無料診断サービス」があります。
相続の手続きと不動産売却をまとめてサポートする、「相続おまかせ売却パック」も案内されています。
相続税や税務についても相談しながら、売却を検討したい方にとって選択肢の一つです。
西葛西センターでは、毎月第2日曜に、税理士による無料の個別税務相談会(事前予約制)も開催しています。
サービスごとに対象エリアや条件が異なるため、利用前に店舗への確認が必要です。
営業時間は10:00〜18:00、定休日は火・水曜日です。
◯三井のリハウスの特集記事で評判を詳しくみる
三井のリハウスの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
まとめ
相続登記の期限は、不動産を相続したと知った日から3年以内です。
2024年4月1日より前に相続し、その不動産を取得したことを同日より前に知っていた場合は、2027年3月31日までに登記を申請する必要があり、正当な理由なく義務を怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
2026年10月時点で、期限まで残り約半年です。
過料は、法務局からの催告を経て裁判所が判断するもので、すぐに科されるわけではありません。
ただし、遺産分割の話し合いが長引いている場合や、売却を考えている場合も、登記の義務は残ります。
話し合いが間に合わないときは、相続人申告登記で期限内の義務を果たせます。
実家を使う予定がなければ、登記とあわせて売却を検討すると、管理や税負担の手間を減らせる場合があります。
売却には相続登記が必要ですが、売却そのものを期限までに終える必要はありません。
状況別の進め方の目安は、次のとおりです。
- 実家に住む、または使う予定がある場合は、期限までに相続登記を済ませて保有を続けます
- 使う予定がなく、売却も視野に入れる場合は、登記の準備と並行して、複数社に査定を依頼します
- 相続人の間で話がまとまらない場合は、相続人申告登記で期限を守りながら、話し合いを続けます
今日から取り組めることは、次の3つです。
- 登記簿で、実家の名義がどうなっているかを確認する
- 相続人の範囲と、連絡先を整理する
- 登記や権利関係で迷う点は、司法書士に相談する
売却を考える場合は、相続した空き家の3,000万円特別控除など、税金の特例にも期限があります。
登記が遅れると売却手続きにも影響する可能性があるため、余裕を持って準備を進めましょう。
個別の事情による判断は、司法書士や税理士などの専門家へご相談ください。
実家をどうするか迷っている方は、まず売却の相談先を比較して、価値と選択肢を確認してみてください。
相続した実家の売却、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区の不動産会社を比較して確認する
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