家を売却したときの税金はどれくらい？売却したときの税金をシミュレーション付きで解説
家を売るときは、売買代金だけを見て判断すると資金計画がずれやすくなります。実際には印紙税や登録免許税、条件に応じて発生する譲渡所得に対する税金まで視野に入れる必要があるからです。
さらに、マイホームの売却では3,000万円特別控除や買換え特例など、負担を抑えられる制度もあります。ただし、特例には期限や所有期間、居住実態など細かな条件があり、自己判断で進めると使えないケースも出てくる場合も少なくありません。
この記事では、家を売却する際にかかる税金の基本、シミュレーションの考え方、節税対策、注意点を順番に整理します。後半では、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で相談先を選ぶときの見方も比較しながら紹介しますので、税金と会社選びをまとめて確認したい方は最後まで読んでみましょう。
目次
家を売却する際にかかる税金の種類
家の売却で関係しやすい税金は、契約書にかかるもの、登記にかかるもの、利益が出たときにかかるものの3つに分けて考えると整理しやすくなります。全部の税金が必ず発生するわけではありませんが、どの場面で何が必要になるかを先に把握しておくことが、後から慌てないコツとなります。
家を売る際の手続きにかかる税金
売却手続きの中で発生しやすいのが、印紙税と登録免許税です。印紙税は売買契約書などの課税文書に対してかかる税金で、登録免許税は登記の際に必要になります。
特に住宅ローンが残っている家を売る場合は、抵当権抹消登記が必要になることが多く、ここで登録免許税が関係します。売却そのものの税金だけでなく、契約と登記の手続費用も含めて見積もる視点が求められるでしょう。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に記載された金額に応じて課される税金です。国税庁では、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものについて、令和9年3月31日まで軽減措置があると案内しています。
売主と買主がそれぞれ契約書を保管する場合は、その書面ごとに確認が必要です。金額自体は契約書の記載金額で変わるため、契約前に仲介会社へ契約書の作成通数も含めて確認しておくと安心につながります。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記にかかる税金です。売却時に売主側で関係しやすいのは、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記で、法務局の案内では不動産1個につき1,000円とされています。
土地1筆と建物1棟なら合計2,000円になるのが一般的です。ただし、登記の要否や必要書類は物件の状況で変わるため、金融機関や司法書士、不動産会社に早めに確認しておくと、引き渡し直前の手戻りを避けやすいかもしれません。
売却益が発生した場合にかかる税金
家を売って利益が出たときは、譲渡所得として税額を計算します。国税庁では、譲渡価額から取得費と譲渡費用、さらに特別控除額を差し引く考え方を示しています。
また、所有期間が5年を超えるかどうかで長期譲渡所得か短期譲渡所得かが分かれ、税率が異なる点に注意しましょう。税額は売却価格だけで決まるのではなく、購入時の資料や売却時に直接かかった費用の整理が大きなカギを握ると言えるでしょう。
【早見表】家を売却した時の税金シミュレーション
家を売却したときの税金は、契約時にかかるものと、売却後に利益が出た場合にかかるものに分けて考えると整理しやすくなります。まずは、どの税金がどの場面で発生するのかを早見表で確認しておきましょう。
| 税金の種類 | かかるタイミング | かかるケース | 目安・計算の考え方 | 注意点 |
| 印紙税 | 売買契約時 | 売買契約書を作成する場合 | 契約書の記載金額に応じて決まる | 契約書を何通作成するかで必要額が変わる場合があります。 |
| 登録免許税 | 引き渡し前後 | 住宅ローン完済に伴い抵当権抹消登記が必要な場合 | 不動産1個ごとにかかる | 土地と建物で別々にかかることがあります。 |
| 譲渡所得税 | 売却後 | 売却益が出た場合 | 譲渡所得に税率をかけて計算 | 所有期間で税率が変わります。 |
| 住民税 | 売却後 | 売却益が出た場合 | 譲渡所得に税率をかけて計算 | 所得税とあわせて確認が必要です。 |
| 復興特別所得税 | 売却後 | 譲渡所得税がかかる場合 | 所得税額に一定割合を乗じて計算 | 譲渡所得税とセットで確認すると分かりやすいです。 |
たとえば、売却価格が4,000万円、取得費が2,500万円、譲渡費用が150万円だった場合、譲渡所得は1,350万円です。ここに特例が使えるかどうかで、最終的な税負担は変わってきます。
| 項目 | 金額例 |
| 売却価格 | 4000万円 |
| 取得費 | 2500万円 |
| 譲渡費用 | 150万円 |
| 譲渡所得 | 1350万円 |
計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
3,000万円特別控除などの特例が使える場合は、上の譲渡所得から控除した後の金額に対して税額を計算します。反対に、取得費が不明な場合や所有期間によっては、想定より税負担が増えることもあるため、早めに確認しておくことが大切です。
家を売却するときの節税対策
売却で使える制度を知っているかどうかで、税負担は大きく変わる可能性があります。ただし、特例は併用できない組み合わせや期限付きの制度もあるため、名前だけで選ばず、自分の状況に合うかを整理することが大切です。
居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例
マイホームを売ったときの代表的な制度が、3,000万円特別控除です。国税庁では、所有期間にかかわらず、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できると案内しています。
現に住んでいる家だけでなく、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家も対象になり得ます。一方で、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。条件確認を怠らないことが重要ですね。
特定の居住用財産の買換え特例
住み替えを予定している場合に検討したいのが、買換え特例です。この制度は税金がなくなる仕組みではなく、譲渡益に対する課税を将来へ繰り延べる制度として案内されています。
国税庁によると、令和7年12月31日までの売却で、売った家の所有期間や居住期間がともに10年超であることなど、複数の要件があります。使える人は限られますが、住み替えと売却を同時に考える方には有力な選択肢になり得るでしょう。
10年超所有軽減税率の特例
所有期間が長いマイホームでは、10年超所有軽減税率の特例も確認したいところです。国税庁では、日本国内にある居住用財産で一定要件を満たす場合、長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算できるとしています。
こちらも、住まなくなってからの期限や所有期間の判定時点に注意が必要です。3,000万円特別控除とあわせて検討されることが多い制度ですが、適用条件は細かいため、売却時期と所有年数を必ず整理しておきましょう。
居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
売却で利益ではなく損失が出たときにも、使える制度も確認しておきましょう。
買換えを伴うケースでは、一定の要件を満たせば、その年の給与所得など他の所得と損益通算でき、控除しきれない分は翌年以後3年内に繰り越せます。
国税庁では、旧居宅を令和7年12月31日までに譲渡し、新居宅を購入した場合などを要件として案内しています。赤字だから何もしなくてよいと考えず、制度を使えるかどうかを申告前に確かめる姿勢が求められるでしょう。
参考：マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｜国税庁
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
住宅ローンが残っているマイホームを売って損失が出た場合にも、損益通算や繰越控除の特例が使える可能性があります。国税庁の申告案内では、所有期間が5年を超える居住用財産の譲渡で、契約締結日の前日に住宅借入金等を有していることなどが条件として示されています。
この特例は、買換えがなくても検討対象になる点が特徴です。住み替え予定の有無、住宅ローン残高、所得水準によって使える制度が変わるため、売却前に整理しておくと判断しやすくなるはずです。
参考：「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための申告手続と添付書類｜国税庁
家を売却するときの注意点
特例を知っていても、資料不足や申告漏れがあると想定どおりに進まないことがあります。とくに不動産売却では、買ったときの書類と売ったあとの申告手続きが税額に直結するため、売却活動と並行して準備を進めることが大切です。
取得費が不明な場合の計算方法
購入時の契約書や領収書が見つからない場合、取得費が分からず困ることがあります。国税庁では、その場合や実際の取得費が譲渡価額の5パーセントより少ないときは、概算取得費として譲渡価額の5パーセントを使えるとしています。
ただし、この計算は簡便な一方で、税負担が重くなることも少なくありません。購入時の売買契約書、仲介手数料の領収書、リフォーム費用の資料など、使えそうな書類はできるだけ集めておくことが節税にもつながるでしょう。
参考：長期譲渡所得の税額の計算
住宅ローン控除と特例は併用制限あり
住み替えでは、売却時の特例と新居の住宅ローン控除の関係に注意が必要です。国税庁は、マイホーム売却の特例を受けた場合、入居した年やその前後の年分について住宅借入金等特別控除が受けられないケースがあると案内しています。
とくに3,000万円特別控除を優先するか、新居の住宅ローン控除を重視するかで有利不利が変わることがあります。どちらが得かは家計や売却益の大きさで違うため、早めに比較しておくことが重要です。
確定申告が必要
家を売って利益が出た場合はもちろん、3,000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除などの特例を使う場合も、確定申告が必要です。参考記事でも、利益が出た場合や特例利用時には申告が必要である点が整理されています。
申告に向けては、売買契約書、取得費の証明書類、計算明細に使う資料などを早めにそろえるとスムーズです。売却が終わったら一段落と思いがちですが、税務手続きまで含めて完了と考える姿勢が大切と言えます。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区でおすすめの不動産会社3選
税金の理解とあわせて、誰に相談するかも売却の満足度を左右します。ここでは、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区でおすすめの不動産会社3社を、公式サイトで確認できる情報を中心に見ていきます。比較のポイントは、対応エリア、売却相談のしやすさ、売却戦略をどこまで具体的に説明してくれるかです。
株式会社アサイホーム
引用元：株式会社アサイホーム公式HP
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3丁目12-17 ユアビル2Ｆ |
| 電話番号 | 03-6458-0914 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
株式会社アサイホームの公式サイトでは、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区での不動産売却や中古戸建て購入の相談先として案内されており、買う、売る、住み替えるといった売買専門店であることを打ち出しています。また、本店と船堀店の2拠点があり、営業時間や問い合わせ先も掲載されています。
売却ページでは、売却専門のプロ、高価売却や買取への対応も示されているため、仲介だけでなく選択肢を広く持ちたい方に向いている可能性が高いです。江戸川区周辺でまず地元寄りの相談先を見たい方は、比較の起点として確認しやすい1社でしょう。
査定を依頼する前に確認したいポイント
アサイホームに査定を依頼する前は、仲介と買取のどちらを希望するか、売却時期を急ぐか、住宅ローン残債があるかを整理しておくと相談が具体的になります。加えて、査定額だけでなく、販売戦略、広告の出し方、税金や諸費用の説明範囲まで確認すると比較しやすくなります。
公式サイトでは売却相談の窓口や営業時間が確認できるため、まずは対応エリアと相談方法を把握したうえで、自分の条件に合う進め方を聞いてみると判断しやすいでしょう。住み替えや買取も含めて考えたい方ほど、事前整理が役立つはずです。
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◯アサイホームの特集記事で評判を詳しくみる
株式会社アサイホームの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
株式会社ハウスプラザ 日暮里店
| 会社名 | 株式会社ハウスプラザ 日暮里店 |
| 住所 | 〒116-0014 東京都荒川区東日暮里5-40-1 プラザ日暮里ビル1F |
| 電話番号 | 0120-417-081 |
| 公式サイトURL | https://www.h-plaza.co.jp/ |
株式会社ハウスプラザ 日暮里店の公式サイトでは、荒川区・北区・台東区や山の手エリアを中心に、新築一戸建て、中古一戸建て、中古マンション、土地を扱い、不動産の売却相談にも丁寧に対応すると案内されています。スタッフ全員が宅建士資格を保有し、15年以上の経験があるとも記載されています。
荒川区に近いエリアで、資格者による説明や権利関係の相談を重視したい方には比較対象になりやすいでしょう。一方で、江戸川区や葛飾区、足立区での売却を考えるなら、自分の物件所在地でどの程度の販売実績や提案があるかを事前に確認しておくことがポイントです。
◯ハウスプラザ 日暮里店の特集記事で評判を詳しくみる
株式会社ハウスプラザ 日暮里店の評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三井のリハウス 西葛西センター（三井不動産リアルティ株式会社）
引用元：三井のリハウス公式HP
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6丁目8－10朝日生命西葛西ビル5Ｆ |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
三井のリハウス 西葛西センターの公式サイトでは、売却、査定、購入、仲介の相談窓口として案内されています。西葛西は江戸川区内の拠点でもあるため、江戸川区周辺でまず相談先を探したい方には候補に入りやすい存在です。
査定を依頼する際は、対象エリアの成約事例、販売活動の進め方、税金や住み替え相談への対応範囲を確認し、自分に合う窓口かを見極めることが大切になるでしょう。
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まとめ
家の売却でかかる税金は、契約書の印紙税、登記の登録免許税、利益が出たときの譲渡所得に対する税金が中心となります。さらに、3,000万円特別控除や買換え特例、損益通算など、使える制度がある一方で、所有期間や居住実態、住宅ローン控除との関係など注意点も多くあります。
そのため、売却価格だけで判断せず、取得費の資料をそろえ、どの特例が使えそうかを早めに確認することが大切です。相談先を選ぶときは、査定額の高さだけでなく、税金や諸費用の説明が丁寧か、地域の売却事情に合った提案があるかを比べてみましょう。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で検討しているなら、地域密着で売買専門を打ち出す株式会社アサイホーム、資格者体制を示す株式会社ハウスプラザ 日暮里店、江戸川区内の相談窓口として確認しやすい三井のリハウス 西葛西センターを見比べる流れが分かりやすいはずです。
まずは気になる会社で査定の前提条件を整理し、税金まで含めた総額で納得できる売却を目指しましょう。
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