【2026年最新】東京都江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区の「土地査定・土地売却」完全ガイド｜更地・古家付き土地の査定額はどう決まる？
土地の査定額は、公的な地価指標と周辺の取引事例を土台に、土地の形状や接道状況、境界の状態といった個別条件を加味して決まります。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で土地を売ろうとすると、「いくらで売れるのか」「更地にしたほうが得なのか」と迷う方は少なくありません。
同じエリアでも、道路との接し方や土地の形が違うだけで、査定額に差が出ることがあります。
また、古い家が建ったままの土地は、解体するかどうかで手元に残る金額が変わるかもしれません。
本記事では、査定額が決まる仕組みから、更地と古家付き土地の違い、査定額を左右するチェックポイント、査定の受け方までを順に解説します。
査定の仕組みを知っておくと、提示された金額が妥当かどうかを自分で判断しやすくなります。
売却で後悔しないための土台として、ぜひ最後までご覧ください。
土地の査定額の目安を知りたい方へ。江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で土地査定を相談できる不動産会社を確認できます。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区（東京東部エリア）の不動産売却ガイド | おすすめ不動産会社2選
目次
東京都江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で「土地」を売るとき、査定はどう決まるのか
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で土地を売る際の査定は、公的な地価指標と周辺の取引事例を土台に、土地ごとの条件を加えて決まります。
まずは基準となる考え方と、形状や接道が与える影響を整理します。
路線価・公示地価・周辺の取引事例をもとにした査定の基礎
土地の査定で最初に参照されるのが、公示地価や路線価といった公的な指標です。
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点の1㎡あたりの正常な価格を示すもので、売買価格を考える際の目安になります。
路線価は、国税庁が相続税などの計算用に定める価格で、公示価格の8割程度を目途に設定されています。
そのため、路線価を0.8で割った金額は、公示価格水準を推測する際の参考値の一つになります。
ただし、路線価は道路に面した標準的な土地の価格であり、個別の土地の事情までは反映していません。
実際の査定では、公的指標を出発点にしつつ、近隣で成約した事例と比べて価格を調整する「取引事例比較法」が中心になります。
取引事例比較法とは、立地や面積、形状が近い過去の成約事例を集め、時期や条件の差を補正して価格を導く方法です。
参考として、令和8年地価公示では、東京圏の住宅地が前年比プラス4.5%と、上昇幅が拡大しました。
令和8年分の路線価でも、東京都の平均は前年比プラス9.4%と報じられています。
ただし、これらは広い範囲の平均値であり、4区の個々の土地にそのまま当てはまるとは限りません。
土地の価格に関わる主な指標は、次のとおりです。
| 指標 | 発表元 | 基準日 | 水準の目安 | 主な用途 |
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年1月1日 | 正常な価格 | 売買価格の目安 |
| 基準地価 | 都道府県 | 毎年7月1日 | 公示地価を補う指標 | 地価動向の把握 |
| 路線価 | 国税庁 | 毎年1月1日 | 公示価格の8割程度 | 相続税・贈与税の評価 |
| 固定資産税評価額 | 市町村（東京23区は東京都） | 原則3年ごとに評価替え | 公示価格の7割程度が目安 | 固定資産税などの算定 |
出典（いずれも2026年10月1日確認）：
国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇～令和8年地価公示～」
東急リバブル「令和8年地価公示」（東京圏の変動率）
国税庁「令和8年分の路線価等について」（公示価格の8割程度の記載）
新日本法規「国税庁、令和8年分路線価を公表」（東京都の変動率）
国税庁路線価図・評価倍率表
土地の形状・接道状況が査定額に与える影響
同じ地域で同じ広さの土地でも、形状と接道状況によって査定額は変わります。
例えば、江戸川区では前面道路が狭くセットバックが必要な土地、葛飾区では間口が狭い土地、足立区では旗竿地などの不整形地、荒川区では住宅密集地にある接道条件の厳しい土地などが、査定時に個別の確認を要するケースとして考えられます。
これらは各区で想定される条件の例であり、実際の査定では道路の種別・幅員、土地の形状、周辺の成約事例などを確認して価格を判断します。
整った長方形に近い土地は、建物を建てやすく買い手が付きやすいため、評価されやすい傾向があります。
一方、三角形やL字型などの不整形地は、建築プランに制約が出やすく、減額の要因になる可能性があります。
接道状況では、建築基準法上の道路に原則2m以上接していないと、建物を建て替えられない場合があります。
道路との接し方や土地の形は、公的な指標だけでは反映しきれない部分であり、査定額の差を生む大きな要因です。
相続税の土地評価でも、奥行きや間口、角地かどうかに応じた補正の仕組みがあり、形状が価格に影響する点は共通しています。
細い道に面した土地では、前面道路の幅や種別を事前に確認しておくと安心です。
更地vs古家付き土地、査定額はどちらが有利か
更地と古家付き土地のどちらが有利かは、査定額の高さだけでは決まりません。
解体費用や税金も含めた「実質手取り」で比べることが、判断の基本です。
ここでは比較の考え方と、古家付きで売る際の注意点を整理します。
解体費用を差し引いた「実質手取り」で比較する考え方
更地の査定額が古家付きより高くても、そのまま有利とは言い切れません。
更地にするには、別途、解体費用がかかります。
目安として、木造30坪の建物本体の解体は100万〜150万円程度とされ、ブロック塀や庭木の撤去といった付帯工事費は別途かかるのが一般的です。
判断の第一歩は、「更地の査定額−解体費用」と「古家付きの査定額」を比較することです。
査定額の差が解体費用より大きければ更地が有利になる可能性があります。
ただし、実際の手取り額は仲介手数料や測量費用、税金などによっても変わるため、これらを含めて総合的に判断することが大切です。
たとえば、更地が4,000万円、古家付きが3,800万円、解体費用が150万円の場合を見てみましょう。
| 比較項目（仮の例） | 更地で売る | 古家付きで売る |
| 査定額 | 4,000万円 | 3,800万円 |
| 解体費用 | ▲150万円 | 0円 |
| 実質手取り | 3,850万円 | 3,800万円 |
| 差額 | 更地が50万円有利 | － |
| 固定資産税 | 住宅用地特例が外れ、上がる可能性あり | 条件を満たせば特例を利用可能 |
| 売却開始までの期間 | 解体工事の分、遅れやすい | 比較的早く始められる |
※数値は説明用の仮の例であり、仲介手数料や税金は含めていません。
更地の実質手取りは3,850万円で、古家付きより50万円多い計算です。
一方、古家付きが3,900万円で査定された場合は、古家付きのほうが50万円有利に逆転します。
古家付きの査定額は、買主が解体する前提で、土地の価格から解体費用の見込み分が差し引かれる場合があります。
解体補助金を使えるかどうかでも、有利・不利の分かれ目は変わるでしょう。
だからこそ、更地と古家付きの両方の前提で査定を依頼し、実質手取りで比べることが大切です。
古家付きのまま売却する場合の注意点（固定資産税の住宅用地特例等）
古家付きで売る主な利点は、解体費用を負担せずに売却活動を始められる点です。
住宅の敷地として住宅用地に該当していれば、固定資産税などの住宅用地特例が適用されます。
住宅1戸につき200㎡以下の部分は、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減、200㎡を超える部分は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2という軽減率です。
ただし、建物が残っていても、勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地は、この特例の対象から外れます。
構造上住宅と認められない状態や、使用の見込みがなく取り壊しを予定している場合も、住宅とは扱われない可能性があります。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の利用状況で判定されるため、解体の時期は税額に影響し得る点も押さえたいところです。
また、建物が老朽化している場合は購入希望者が絞られ、売却に時間がかかる場合があります。
建物の不具合を契約でどう扱うかも、売却前に不動産会社と取り決めておきましょう。
特例が使えるかどうかは建物の状態や自治体の判断で変わるため、東京23区内の土地は都税事務所に確認してください。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区の解体補助金について詳しくみる
出典（いずれも2026年10月1日確認）：
国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
島田市「住宅用地に対する課税標準の特例」（賦課期日・軽減率の記載）
土地査定額を左右する4つのチェックポイント
査定額に影響する主なポイントは、接道状況・地形・インフラ整備・境界確定の4点です。
いずれも書類や現地で事前に確認でき、売主側で備えやすい項目です。
各項目の見方を、チェックリストとあわせて整理します。
接道状況・地形・インフラ整備状況
土地の査定額に差がつきやすい最初のポイントは、接道状況・地形・インフラ整備の3点です。
接道状況では、敷地が建築基準法上の道路に原則2m以上接しているかが重要になります。
道路に接していない土地は、建て替えができない場合があり、広告では「再建築不可」などと表示しなければなりません。
前面道路の幅が4m未満の場合は、道路の中心線から2m後退する「セットバック」が必要になることがあります。
後退した分、建物を建てられる有効な面積が減る点も、査定に影響します。
地形では、高低差や傾斜、擁壁の状態も確認されるポイントです。
擁壁の補修や造り替えが必要な場合は、その費用分が減額につながる可能性があります。
インフラ整備では、上下水道とガスが前面道路から敷地に引き込まれているかどうかも見られる重要な点です。
未整備の場合は、引き込み工事の費用が見込まれ、その分が価格に反映されることがあります。
接道・地形・インフラは、建物を建てられるか、建てるのにいくら費用がかかるかを左右するため、査定額に大きく影響する項目です。
査定前に確認したい項目は、次のとおりです。
□前面道路は建築基準法上の道路か（種別・幅員）
□道路に2m以上接しているか
□前面道路が4m未満で、セットバックが必要か
□高低差・傾斜・擁壁の状態に問題はないか
□上下水道・ガスが敷地に引き込まれているか
越境物・境界確定の有無（未確定だと減額要因になりやすい）
4つ目のポイントは、隣の土地との境界が確定しているかどうかと、越境物の有無です。
境界とは、隣地や道路との間で土地を区切る線のことです。
境界を示す杭がなかったり、隣地所有者との間で境界の合意がなかったりすると、買主は面積や範囲に不安を持ちやすくなります。
そのため、境界が未確定の土地は、価格交渉で減額を求められたり、売却に時間がかかったりしやすくなります。
境界を確定させる「確定測量」は、土地家屋調査士が測量し、隣地所有者の立ち会いで境界を確認する手続きです。
費用は35万〜80万円程度、期間は3〜4か月程度が目安とされます。
測量費用は、売主が負担するのが一般的です。
越境物とは、塀・樹木の枝・屋根・配管などが、隣地との境界線を越えてはみ出している状態を指します。
越境があると、将来の建て替えや分筆でトラブルになる可能性があるため、減額や売却条件の調整につながる場合があります。
越境が見つかった場合は、隣地所有者との間で覚書を交わし、是正の方法を文書に残しておくのが有効です。
隣地所有者が境界確認に応じないときは、法務局の筆界特定制度を使う方法もありますが、時間がかかる点に注意が必要です。
売却を決める前に、境界標の有無と越境の可能性を、手元の資料と現地で確認しておきましょう。
確認したい項目は、次のとおりです。
□境界標（杭・鋲）が現地に残っているか
□確定測量図・境界確認書があるか
□塀・樹木・屋根・配管などの越境がないか
□越境がある場合、覚書を交わしているか
□道路や水路など公有地との境界確認が済んでいるか
出典（いずれも2026年10月1日確認）：
三井住友トラスト不動産「接道義務」
住友不動産販売「接道義務」（再建築不可の表示、セットバック）
東急リバブル「確定測量の流れ・筆界特定」
三井のリハウス「土地の測量費用はどちらが払う？」（売主負担が一般的）
マイナビニュース「測量の種類と費用相場」（確定測量の費用・期間の目安）
土地売却で失敗しないための査定の受け方
土地の査定を受けるときは、査定の種類と依頼する会社の数が結果を左右します。
机上査定は相場の把握に、訪問査定は売り出し価格の決定に向いています。
さらに複数社を比べるのが、査定額の妥当性を確かめるうえでのポイントです。
机上査定と訪問査定、それぞれの向き・不向き
机上査定は、公的な地価指標や周辺の取引事例、土地の面積・所在地などのデータをもとに、現地を見ずに価格を算出する方法です。
一般的に訪問査定より短期間で結果を確認しやすいため、まずは相場感をつかみたい段階に向いています。
一方で、土地では接道状況や高低差、境界・越境の有無が価格に直結するため、机上査定の金額は個別の事情を反映しきれません。
訪問査定は、担当者が現地を確認し、道路との接し方や地形、境界標、インフラの状態まで見て価格を出す方法です。
現地調査は30分〜1時間ほど、結果の提示までは数日〜1週間ほどが目安となります。
土地は個別条件の差が大きいため、実際に売り出す価格を決める段階では、訪問査定を受けて現地の条件を確認してもらうと判断しやすくなります。
日程調整や書類の準備が必要になる点は、訪問査定の負担といえます。
両者の違いは、次のとおりです。
| 比較項目 | 机上査定 | 訪問査定 |
| 査定の方法 | データのみで算出 | 現地確認とデータで算出 |
| 所要期間の目安 | 当日〜数日程度 | 現地調査30分〜1時間、結果まで数日〜1週間 |
| 向いている人 | 売るかどうか迷っていて、まず相場を知りたい人 | 売却を決めていて、売り出し価格を決めたい人 |
| 不向きなケース | 不整形地・接道に不安がある土地・境界が未確定の土地・古家付き土地 | 日程調整や立ち会いが難しい人 |
| 個別事情の反映 | 接道・高低差・越境などは反映されにくい | 個別事情を価格に反映しやすい |
査定を比較する場合は、複数社に机上査定を依頼して相場を把握したうえで、候補を絞って訪問査定を受ける方法があります。
複数社に依頼して査定額を比較する重要性
土地の査定額は会社によって差が出ることがあるため、1社だけの金額で判断するのは避けたいところです。
差が出る理由は、参照する取引事例や、接道・形状・境界といった個別条件の見方、仲介か買取かという売却方針が、会社ごとに異なるためです。
複数社の査定額と根拠を並べて比べると、極端に高い金額や低い金額に気づき、自分の土地の妥当な価格帯をつかめます。
比べるときは、金額の高さより「なぜその金額なのか」という根拠を重視してください。
周辺の成約事例や、減額・加算した理由を具体的に説明してくれる会社は、信頼しやすいでしょう。
逆に、相場より高い金額で契約を取り、売れ残ったあとに値下げを提案される場合もあるため、注意が必要です。
依頼先は、仲介に強い会社と買取にも対応する会社を含めて2〜3社ほどにすると、比較しやすくなります。
査定書で比べたい項目は、次のとおりです。
・査定額の根拠（参照した取引事例）
・接道・形状・境界などをどう評価したか
・仲介の想定売り出し価格と、買取価格の両方
・売却までの想定期間
・担当者の説明の分かりやすさ
Q.古い家が建ったままでも、査定はできますか？
A.古い家が建ったままでも、査定は可能です。
古家付き土地として評価され、買主が解体する前提で、土地の価格から解体費用の見込み分が差し引かれる場合があります。
建物を残す場合と更地にする場合の両方で金額を出してもらうと、実質手取りを比べやすくなります。
建物の状態や接道状況は現地で確認すると価格が変わることがあるため、売却を具体的に進める段階では訪問査定が適しています。
Q.複数社に頼むと、査定額はバラつきますか？
A.会社によって、査定額がバラつくことはあります。
参照する取引事例、土地の個別条件の評価、仲介か買取かといった売却方針が、会社ごとに異なるためです。
金額の差そのものより、その差の理由を説明してもらえるかどうかを確認することが大切です。
差が大きい場合は、各社に根拠を質問し、納得できる説明をしてくれた会社を選ぶと安心です。
机上査定と訪問査定の違いや、査定を依頼する会社の選び方をさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
土地の査定・売却、どこに相談すべきか
土地の査定・売却の相談先は、地域の取引事例への理解と、仲介・買取の両方を提示できるかで選ぶと、失敗しにくくなります。
この2つの視点から、相談先を選ぶポイントを整理します。
地域の取引事例に詳しい会社を選ぶメリット
土地の査定では、近隣で実際に成約した事例をどれだけ把握しているかが、金額の精度に影響します。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区でも、駅からの距離や前面道路の状況、周辺の街並みによって、同じ区内で土地の評価が変わることがあります。
地域の取引事例を把握している会社であれば、近隣の成約事例を踏まえた査定額の根拠を確認しやすくなります。
一方で、地域密着の会社は、全国規模の会社と比べて、広告の出稿規模や紹介できる買主のネットワークが異なる場合があります。
大手は全国のネットワークが強みになる反面、地域への詳しさは担当者や店舗によって差が出ることも考えられるため、一概にどちらが優れているとはいえません。
相談先を絞る際は、査定の前に次の点を確認すると、地域への強みを見分けやすくなります。
・同じ町丁目や駅周辺での、土地の取引実績
・査定書に、近隣の成約事例が根拠として載っているか
・接道や形状、境界など、土地ごとの条件をどう評価したかを説明できるか
仲介・買取どちらの選択肢も提示してくれるか
土地の売却方法は、買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つです。
仲介は、市場価格に近い金額を期待しやすい一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
買取は、早期に現金化しやすい反面、価格は仲介より低くなる傾向があります。
状況別の考え方は、次のとおりです。
・時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい場合は、仲介が向いています。
・住み替えや相続税の納付などで早く現金化したい場合は、買取が選択肢になります。
・境界が未確定の土地や古家付きの土地など、売りにくい条件がある場合は、買取も含めて比較すると判断しやすくなります。
相談先を選ぶときは、仲介だけ、あるいは買取だけを勧める会社より、両方の選択肢と、それぞれの価格・期間の目安を並べて示してくれる会社のほうが、自分に合った方法を選びやすくなります。
たとえば、江戸川区西小岩に本店を構え、船堀店・竹ノ塚店を展開する株式会社アサイホームは、公式サイトで「購入・売却・買取の専門店」を掲げ、売却と買取の両方に対応しています。
こうした強みの出方は土地の状況によって変わるため、他社とも比べたうえで判断してください。
東京都江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で土地査定・売却の相談ができるおすすめの会社2選
ここまでの内容を踏まえ、土地査定・売却の相談先として、公式サイトで確認できる情報をもとに2社を紹介します。
同じ基準で見たときの特徴や、向いている方の違いを比べてみましょう。
各社の強みは異なるため、ご自身の土地の状況に合わせて比較してください。
株式会社アサイホーム
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 【本店】 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3-12-17 ユアビル2F 【船堀店】 〒133-0033 東京都江戸川区東小松川4-44-9船堀プラレールビル6F 【竹ノ塚店】 〒121-0813 東京都足立区竹ノ塚1-19-12 |
| 電話番号 | 【本店】 03-6458-0914 【船堀店】 03-5879-5138 【竹ノ塚店】 03-5809-6906 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
株式会社アサイホームは、江戸川区西小岩に本店を置き、船堀店・竹ノ塚店とあわせて3店舗を構える、不動産売買の専門会社です。
公式サイトでは、2026年2月に開業10周年を迎えたと案内されています。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区を中心に、一戸建て・土地・マンションなどの購入と売却を扱っています。
特徴は、売却の方法を複数の中から選べる点です。
公式サイトでは、高価買取・リースバック・高価売却の3つを挙げ、それぞれのメリット・デメリットや保証内容を説明するとしています。
査定は簡易査定・訪問査定・買取相談・不動産相談の4つが用意され、すべて無料であると公式サイトに記載されています。
公式サイトの悩み例には「いらない土地をできるだけ早く売りたい」が挙がっており、土地の売却相談にも対応する姿勢がうかがえ、売却を考える方の参考になるでしょう。
ローンの返済に困っている方向けに、任意売却のページも用意されています。
仲介と買取を比べながら、地元の店舗に相談したい方に向いている会社です。
◯アサイホームについてもっと知りたい方はこちら
アサイホームの公式HPはこちら
◯アサイホームの特集記事で評判を詳しくみる
株式会社アサイホームの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社）
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6-8-10 朝日生命西葛西ビル5F |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/nishikasai/ |
三井のリハウスは、三井不動産リアルティ株式会社が運営する不動産仲介ブランドで、公式サイトでは売買仲介取扱件数No.1を掲げています。
西葛西センターは、東京メトロ東西線の西葛西駅南口から徒歩2分にあり、江戸川区を中心に地域密着で営業しているセンターです。
売却・購入・住み替えの相談に対応しており、キッズスペースの用意や、中国語・英語への対応（初期対応は日本語）も公式サイトに記載があります。
2025年3月に店舗を改装した旨も案内されています。
特徴は、業界最大級のネットワークを打ち出していることと、駅ごとの土地売却の相場情報や取引実績を公式サイトで確認できる点です。
無料査定が用意されており、売り出し中の物件情報や取引実績といった客観的なデータを見ながら、売却の相場感をつかめます。
売却や住み替えの流れ、諸費用、税金まで、幅広い相談が可能です。
大手の不動産会社への相談を希望する方や、お子さま連れでの相談、外国語での相談を希望する方は、候補の一つとして検討できます。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区でさらに幅広い会社を比較したい方は、区ごとの土地売却・査定の記事もご覧ください。
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三井のリハウスの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
まとめ
土地の査定額は、公示地価や路線価といった公的な指標と周辺の取引事例を土台に、接道状況や形状、境界の状態といった個別条件を加えて決まります。
査定の仕組みを知らないまま売却を進めると、提示された価格が妥当かどうかを判断しにくくなる可能性があります。
そのため、更地と古家付き土地は、査定額の高さではなく、解体費用などを差し引いた「実質手取り」で比べることが大切です。
査定額に差がつきやすいのは、接道・地形・インフラ整備と、境界確定・越境の有無です。
査定は、まず机上査定で相場をつかみ、売却を具体的に考える段階で訪問査定を受けると、進めやすくなります。
1社の金額だけで判断せず、複数社の査定額と根拠を比べることが、納得のいく売却につながります。
相談先は、地域の取引事例に詳しく、仲介と買取の両方を示してくれる会社を選ぶのが基本です。
状況別の目安は、次のとおりです。
・時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい場合は、仲介を中心に複数社の査定を比べる
・早く現金化したい場合は、買取も含めて比較する
・古家付きや境界未確定など条件に不安がある場合は、更地と古家付きの両方で査定を依頼し、境界・接道の資料を整えておく
買取に対応しているかどうかは会社ごとに異なるため、買取も検討したい方は、相談前に確認しておくと安心です。
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