【法改正対応】空き家を放置すると増税に？江戸川・葛飾・足立・荒川で実家を損せず売却する方法
実家の売却手続きは、相続登記・査定・媒介契約・売却活動・引き渡しという流れで進むのが基本です。しかし2023年の法改正以降、空き家を「とりあえずそのまま」にしておくことのリスクは以前より格段に大きくなりました。
管理が行き届かない空き家は固定資産税の軽減措置を失い、実質的な増税につながるケースが出てきています。
この記事では、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区という下町エリアに実家や空き家をお持ちの方に向けて、法改正の最新ポイントと、後悔しない売却・処分の進め方を整理してお伝えします。
固定資産税の増税前に対策を。江戸川・葛飾・足立・荒川で実家・空き家売却に強い不動産会社をまとめてチェックできます。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区（東京東部エリア）の不動産売却ガイド | おすすめ不動産会社2選
目次
【2026年法改正トレンド】厳格化された空き家対策と放置するリスク
2023年の法改正では、具体的にどのような変更があったのでしょうか。ここでは制度の中身を詳しく見ていきましょう。
固定資産税が最大6倍に？「管理不全空き家」とは
住宅が建つ土地には本来、200㎡以下の部分で課税標準額を6分の1に、200㎡超の部分で3分の1に軽減する「住宅用地特例」という優遇措置があります。
特定空家等の一段階前の状態である「管理不全空家等」に対するペナルティが2023年の法改正で明確化され、市区町村から勧告を受けると住宅用地特例が受けられなくなり、更地と同じ高い税率に戻ります。これが「固定資産税が最大6倍になる」といわれる理由です。
建物を含む税額全体が一律で6倍になるわけではなく、土地部分の軽減が外れることで負担が大きくなるという内容ですが、放置期間が長いほど増税とリスクが雪だるま式に膨らむ点は変わりません。
改善が見られない場合はさらに「特定空家等」に格上げされ、行政代執行の対象になる可能性もあります。
古い実家を放置することで発生する維持費と近隣トラブル
空き家は誰も住んでいなくても、固定資産税・火災保険料・庭木の剪定費用などの維持費が発生し続けます。加えて、不審者の侵入による放火や不法投棄、害獣の住み着きなど、防犯・衛生上のリスクも見過ごせません。
空き家の劣化は所有者だけの問題にとどまらず、老朽化による倒壊や雨漏り、防犯性の低下、不法侵入・不法投棄、景観悪化による近隣トラブルなど、一つひとつは小さく見えても積み重なると所有者にとって大きなダメージとなりかねません。
「実家だから」「まだ大丈夫」と先送りにするほど、後々の対応コストが増えていく点は覚えておきたいポイントです。
近隣との関係が悪化してから慌てて動くよりも、早い段階で方向性を決めておくほうが、精神的な負担も費用面での負担も軽くなります。
下町エリア（江戸川・葛飾・足立・荒川）で空き家問題が深刻な理由
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区といった東京東部の下町エリアは、戦後から高度経済成長期にかけて木造住宅が数多く建てられた地域です。そのため建物の老朽化が進んでいる家屋が多く、旧耐震基準で建てられた住宅の比率も高い傾向にあります。
加えて、区画整理が済んでいない狭小地や旗竿地、接道条件が悪い土地も点在しており、一般的な仲介による売却が難しいケースが少なくありません。
古い木造密集地域ならではの事情が重なることで、下町エリアの実家・空き家は「売りたくてもなかなか動けない」状態に陥りやすいのです。だからこそ、地域の事情に詳しい専門家へ早めに相談することが、損をしない売却の第一歩になります。
実家・空き家を売却・処分するための3つのアプローチ
実家や空き家の処分方法は、大きく分けて「仲介」「買取」「リースバック」の3つです。物件の状態や急ぎ度合い、家族の意向によって最適な方法は変わってくるため、それぞれの特徴を理解したうえで選ぶことが大切です。
| 比較項目 | 仲介 | 不動産買取 | リースバック |
| 売却スピード | 数ヶ月〜半年以上 | 数週間程度 | 比較的短期間 |
| 売却価格 | 市場相場に近い／高値も期待可 | 市場相場よりやや低め | 相場よりやや低めが一般的 |
| 内覧・買い手探し | 必要（内覧対応・交渉あり） | 不要（会社が直接買取） | 不要 |
| 荷物・建物の状態 | 片付け・清掃が望ましい | 現状渡し可能 | 現状のまま可能 |
| 住み続けられるか | 不可（引き渡し後は退去） | 不可 | 可能（賃貸契約で継続居住） |
| 向いている人 | 時間をかけてでも高く売りたい人 | 早く手放したい・片付けの手間をかけられない人 | 資金は必要だが今すぐ引っ越せない人 |
1.通常の「仲介」で一般の買い手を探す
仲介は、不動産会社に買い手探しを依頼し、一般の個人や投資家に売却する最もオーソドックスな方法です。売り出し価格を自分たちで設定できるため、時間に余裕があれば市場相場に近い、あるいはそれ以上の価格での売却も期待できます。
ただし、内覧対応や交渉のやり取りが発生するほか、買い手が見つかるまでに数ヶ月から半年以上かかることも珍しくありません。古い実家の場合は、荷物の片付けや簡単な清掃をしておかないと内覧時の印象が悪くなり、成約までの期間が延びてしまう可能性もあります。
「じっくり時間をかけてでも、できるだけ高く売りたい」という方に向いている方法です。遠方に住んでいて頻繁に立ち会えない場合は、対応をどこまで任せられるかを事前に確認しておくと安心です。
2.早期解決・現状渡しが可能な「不動産買取」を利用する
不動産買取は、不動産会社自身が直接物件を買い取る方法です。買い手を探す期間が不要なため、早ければ数週間程度で現金化できるスピード感が最大の魅力です。
荷物が残ったままの状態や、老朽化が進んで内覧に耐えない建物でも「現状渡し」で引き取ってもらえるケースが多く、片付けや解体の手間・費用を抑えられる点も見逃せません。
仲介に比べると売却価格は市場相場よりやや低めになる傾向がありますが、管理不全空き家に指定されて固定資産税が跳ね上がるリスクや、その後もかかり続ける維持費と比較すれば、早期売却によって支出を止められるメリットは十分に大きいといえます。
「相続後の実家をとにかく早く手放したい」「片付けにかける時間もお金もない」という方に適した選択肢です。
3.住みながら資金化できる「リースバック」などの特殊な選択肢
リースバックは、不動産会社などに物件を一度売却し、その後は賃貸契約を結んでそのまま住み続けられる仕組みです。実家に高齢の親がまだ住んでいる場合や、住み替え先が決まるまでの当面の生活拠点を確保したい場合に選ばれています。
売却によってまとまった資金を得ながら、住環境を変えずに済む点が最大のメリットですが、毎月の家賃負担が発生する点や、買い戻しを希望する場合は条件を事前にしっかり確認しておく必要があります。
「資金は必要だが、今すぐ引っ越すのは難しい」という事情がある方にとって、現実的な落としどころになり得る方法です。
仲介・買取・リースバックのいずれが合うかは家族構成や物件の状態によって異なるため、複数の選択肢を提示してくれる相談先を選ぶことが後悔しないポイントになります。
空き家の状態や立地によって、最適な処分方法は異なります。まずは東部4区で実績のある会社の特徴を比較ページから確認してみましょう。
実家・空き家売却における独自の懸念材料とハードル
実家や空き家の売却では、通常の住まいの売却とは違う「相続」ならではの事情が壁になりがちです。ここでは特に相談が多い3つの懸念材料を整理します。
| 懸念材料 | 具体的な悩み | 解決の方向性 |
| 遠方居住 | 現地に頻繁に行けない、営業時間に間に合わない | 電話・メール・オンライン面談対応の会社を選ぶ |
| 片付け・解体費用 | 遺品整理や解体に数十万円単位の費用がかかる | 現状のまま引き取れる買取、解体費を売却代金から精算できる会社を選ぶ |
| 相続人が複数 | 合意形成が難しい、相続登記義務化への対応も必要 | 早めに相続に強い不動産会社・司法書士に相談する |
遠方に住んでいて地元の不動産会社へ相談に行けない
実家が江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区にあっても、相続人自身は転勤や結婚などで遠方に住んでいるケースは珍しくありません。
「現地に何度も足を運べない」「平日は仕事で不動産会社の営業時間に間に合わない」といった事情から、相談自体を先延ばしにしてしまう方も多く見られます。
しかし、電話やメール、オンライン面談に対応している不動産会社であれば、現地に頻繁に行けなくても査定や書類のやり取りを進めることが可能です。大切なのは「遠方だから難しい」と諦めず、非対面での対応力がある相談先を選ぶことです。
立ち会いが必要な場面だけ帰省の予定に合わせるなど、スケジュールを事前に相談しておくとスムーズに進められます。
荷物の片付け（遺品整理）や建物の解体費用が出せない
古い実家には、家具や生活用品、思い出の品などが数十年分残っていることも少なくありません。
遺品整理業者への依頼や建物の解体には、物件の広さや状態にもよりますが数十万円単位の費用がかかることもあり、「片付けや解体にお金をかけてから売る余裕がない」という悩みは非常によく聞かれます。
こうした場合は、荷物や古い建物が残ったままの状態で引き取ってもらえる買取や、解体費用を売却代金から精算できる提案をしてくれる不動産会社を選ぶことで、先出しの負担を抑えられます。
「片付けてから売る」ではなく「売ってから整理する」という発想の転換が、資金面のハードルを下げる鍵になります。まずは現状のままで相談できるかどうかを確認してみましょう。
相続人が複数おり、売却の合意形成や手続きが複雑
実家を複数の兄弟姉妹で相続した場合、売却するには原則として相続人全員の合意が必要になります。誰か一人でも連絡が取りにくい、あるいは意見がまとまらないという状況になると、話し合いだけで長期間が経過してしまうこともあります。
加えて、2024年4月から相続登記が義務化され、相続人が所有権の取得を知った日から3年以内に登記申請を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性がある点にも注意が必要です。
過去に発生した相続についても遡って適用され、期限は2027年3月31日までとされています。
相続人同士の合意形成と登記手続きは、後回しにするほど複雑になりやすいテーマです。早い段階で相続に強い不動産会社や司法書士に相談し、話し合いの土台を整えておくことが、円満な売却への近道になります。
実家・空き家の売却に関するFAQ（よくある質問）
実家や空き家の売却では、法律や税金に関わる疑問が次々と出てきます。ここでは特に相談が多い3つの質問に、結論から順にお答えします。
Q1.荷物が残ったままの古い空き家でも、そのまま売却や買取は可能ですか？
結論から言うと、荷物が残ったままでも売却や買取のご相談は可能です。仲介による一般売却の場合は、内覧時の印象を良くするためにある程度の片付けを勧められることが多いものの、必須条件ではありません。
一方、不動産買取を選べば「現状渡し」を前提に査定・契約を進めてもらえるケースが一般的で、遺品整理や解体を先に済ませる必要がない分、心理的にも金銭的にも負担を抑えられます。
「片付けが終わっていないから相談できない」と思い込まず、まずは現状のまま話を聞いてもらうことが第一歩です。
荷物の量や建物の状態によって対応方法は変わるため、早めに専門家へ相談し、片付けと売却のどちらを先に進めるべきか整理してもらうとよいでしょう。
Q2.相続登記が義務化されたと聞きましたが、売却に影響はありますか？
結論として、相続登記が済んでいない不動産は原則として売却できないため、影響は大きいと言えるでしょう。
2024年4月1日の不動産登記法改正により、相続人が所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化され、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
この義務化は2024年4月以前に発生した相続にも遡って適用され、期限は2027年3月31日までと定められています。
売買契約を結ぶには名義を相続人に変更しておく必要があるため、「そのうち登記しよう」と先延ばしにしていると、いざ買い手が見つかったときに手続きが間に合わないおそれがあります。
相続人が複数いる場合は特に時間がかかりやすいため、早めに名義の確認から始めることをおすすめします。
Q3.空き家を売却した際に使える税金の控除（3000万円特別控除など）はありますか？
結論として、一定の要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
この特例は、被相続人の居住用家屋とその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして家屋または土地を譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
適用期間はもともと2023年末までとされていましたが、税制改正により2027年12月31日まで延長されています。
相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額が2,000万円に縮小される点にも注意が必要です。
税金の特例は要件や期限が細かく定められているため、適用の可否については税理士や税務署への確認が欠かせません。
控除を受けられるかどうかで手取り額は大きく変わるため、売却を検討し始めた段階で早めに確認しておくと安心です。
東京東部エリアの空き家・相続物件の売却に強い不動産会社2選
実家や空き家の売却先を選ぶ際は、地域密着型の専門店と、全国規模のネットワークを持つ大手のどちらが自分の状況に合うかを比較することが大切です。ここでは江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区エリアで実績のある2社をご紹介します。
| 比較項目 | 株式会社アサイホーム | 三井のリハウス 西葛西センター |
| タイプ | 地域密着型（売買専門店） | 大手不動産（三井不動産リアルティ） |
| 対応エリア | 江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区（本店＋船堀店・竹ノ塚店） | 江戸川区中心、江東区・墨田区・市川市・浦安市まで対応 |
| 対応方法 | 仲介・買取・リースバックまでワンストップ対応 | 主に仲介、豊富な物件情報量が強み |
| 特徴 | クロスメディア戦略、簡易・訪問査定、買取相談窓口 | 中国語・英語対応、月1回の税理士無料相談会、キッズスペース |
| 口コミ評価 | Google口コミ★4.9 | 記載なし |
| 向いている人 | 相続や複雑な事情の相談を柔軟に受けたい人 | 全国規模の情報力・税務相談まで一括で任せたい人 |
株式会社アサイホーム（地域密着型）
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 【本店】 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3-12-17 ユアビル2F 【船堀店】 〒133-0033 東京都江戸川区東小松川4-44-9船堀プラレールビル6F 【竹ノ塚店】 〒121-0813 東京都足立区竹ノ塚1-19-12 |
| 電話番号 | 【本店】 03-6458-0914 【船堀店】 03-5879-5138 【竹ノ塚店】 03-5809-6906 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
アサイホームは、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区を中心に不動産の購入・売却を専門に取り扱う地域密着型の会社です。本店を江戸川区西小岩に構え、船堀店・竹ノ塚店を含む3拠点体制でエリア内をきめ細かくカバーしています。
同社の強みは、売買専門店ならではの販売力です。複数の媒体を組み合わせて物件の価値を高めるクロスメディア戦略を掲げ、簡易査定・訪問査定に加えて「なるべく早く現金化したい」というニーズに応える買取相談の窓口も用意しています。
相続や活用方法に関する相談にも幅広く対応しており、遠方に住んでいて頻繁に来店できない方や、相続人が複数いて方針をまだ決めかねている方にも心強い存在です。
Google口コミ★4.9が示す誠実な対応で、親族間や遠方からの複雑な相続相談にも親身に乗ってくれます。
仲介だけでなく直接買取やリースバックなど、空き家の状態に応じた幅広い売却ニーズにワンストップで対応できる点が大きな魅力です。
物件の状態や立地に合わせて複数の売却方法を柔軟に提案してくれる地域密着型の会社は、初めての相続・実家売却で不安を抱えている方にとって頼れる存在です。
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アサイホームの公式HPはこちら
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株式会社アサイホームの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三井のリハウス 西葛西センター（大手不動産）
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6-8-10 朝日生命西葛西ビル5F |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/nishikasai/ |
三井のリハウス 西葛西センターは、三井不動産リアルティ株式会社が運営する売買仲介の店舗で、東京メトロ東西線・西葛西駅南口から徒歩2分という好立地にあります。
江戸川区を中心に、江東区や墨田区、千葉県の市川市・浦安市エリアまで幅広く対応しているのが特徴です。大手ならではの強みとして、豊富な物件情報量と、他事業部と連携した中国語・英語対応の体制を備えている点が挙げられます。
また、毎月第2日曜日には税理士による無料の個別税務相談会を開催しており、税金面の不安を専門家に直接相談できる機会が定期的に用意されている点は大手ならではのメリットです。
キッズスペースも用意されているため、小さな子どもを連れての来店にも配慮されています。全国規模の情報ネットワーク力を活かした売却活動を求める方や、税務相談まで一括で任せたい方に向いている店舗です。
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三井のリハウスの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
まとめ｜空き家トラブルに発展する前に、まずは誠実で柔軟なプロへ相談を
2023年の法改正により、管理が行き届かない空き家は固定資産税の優遇を失い、放置するほど税負担やトラブルのリスクが膨らむ時代になりました。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区のような下町エリアでは、老朽化した木造住宅や相続の複雑さといった独自の事情も重なり、「何から手をつければいいかわからない」という声が多く聞かれます。
仲介・買取・リースバックという3つのアプローチを理解し、相続登記の義務化や3,000万円特別控除といった制度を押さえておけば、実家を損せず手放すための選択肢は決して少なくありません。
大切なのは、荷物や建物の状態、相続人同士の事情まで含めて相談できる、誠実で柔軟な専門家を早い段階で見つけることです。遠方に住んでいる方も、相続人が複数いる方も、まずは現状を話すところから始めてみましょう。
法改正によって空き家の放置リスクは高まる一方です。手遅れになって増税やトラブルに巻き込まれる前に、まずは年間豊富な実績を持つプロへ、実家の価値を無料で査定してもらいませんか？
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