浸水リスクは売却に影響する？【江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区】ハザードマップの正しい伝え方
浸水リスクがある物件でも、ハザードマップの情報を正しく伝えれば、不動産売却を進めることは可能です。
ただし、リスクの有無が購入希望者の判断や価格交渉に影響する可能性はあります。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で自宅の売却を考えている方は、「浸水リスクがあると売れないのでは」と不安に感じていませんか。
2020年8月28日からは、宅地建物取引業法施行規則の改正により、水害ハザードマップ上の対象物件の所在地を重要事項説明で説明することが義務付けられました。
つまり現在の売却は、リスクを伏せて進めるものではなく、正しく伝えたうえで納得して選んでもらうことが前提になっています。
本記事では、4区が「浸水リスクが高い」と言われる背景、義務化された説明の内容、売却価格への影響、具体的な進め方、相談先の選び方を順に解説します。
最後まで読めば、不安を整理したうえで、自分に合った売却の進め方を判断しやすくなります。
浸水リスクがあっても、伝え方次第で売却は進められます。東部エリアに強い会社の比較は、こちらからご覧ください。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区（東京東部エリア）の不動産売却ガイド | おすすめ不動産会社2選
目次
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区は「浸水リスクが高いエリア」と言われる理由
4区が浸水リスクの高いエリアと言われる背景には、東京東部の低地という地形と、荒川・江戸川といった大河川に近い立地があります。
ただし、4区は同じ位置づけではありません。
足立区・葛飾区・江戸川区は「江東5区」に含まれ、荒川区は含まれないという違いがあります。
足立区・葛飾区・江戸川区は「江東5区」の一員として広域避難計画の対象
足立区・葛飾区・江戸川区は、墨田区・江東区とともに「江東5区」を構成し、大規模水害時の広域避難計画の対象になっています。
江東5区は、東京東部低地帯に位置する5つの区の総称です。
荒川や江戸川が氾濫した場合などに備え、2016年8月に「江東5区広域避難推進協議会」が設置されました。
2018年8月には、共同で作成した「江東5区大規模水害ハザードマップ」と「江東5区大規模水害広域避難計画」が発表されています。
江東区の公式サイトによると、この5区では大規模水害で浸水する可能性のある区域に約250万人が居住しています。
広域避難計画には、広域避難が必要になる理由、対象者、避難方法などがまとめられています。
江戸川区は、区の陸域の7割がゼロメートル地帯であると公表しています。
江戸川区の水害ハザードマップは、これまでに経験したことがないような大規模水害を想定するとともに、2025年7月に公表された第2版では、大規模水害に至らない場合の対応についても掲載されています。
「想定される大規模水害の姿」と「日常的に起こりうる被害」を分けて整理すると、買主にも水害リスクを説明しやすくなります。
なお、江戸川区では2025年7月に水害ハザードマップの第2版が公表されています。
売却の際は、各区が公表する最新版の確認が必要です。
荒川区は江東5区には含まれないが、荒川氾濫時の浸水想定区域に一部該当
荒川区は江東5区に含まれませんが、荒川が氾濫した場合の浸水想定区域に一部が該当するため、別枠で確認する必要があります。
荒川区の公式案内では、区で想定される主な水害として、荒川の氾濫による洪水と、西日暮里の一部地域の土砂災害が挙げられています。
自宅の浸水想定は、「荒川区防災アプリ」や「荒川区防災地図（水害版）」で確認するよう案内されています。
つまり荒川区は、江東5区とは別の枠組みで、浸水想定を物件ごとに確認すべきエリアです。
「荒川区だから一律に危険」「江東5区ではないから安全」と決めつけず、物件の場所ごとに判断することが大切です。
4区と江東5区の関係を整理すると、次のとおりです。
| 区 | 江東5区への該当 | 公式情報で確認できる主な想定 | 確認したい資料 |
| 足立区 | 該当 | 荒川・江戸川の氾濫を想定した大規模水害（江東5区の共同想定） | 足立区の水害ハザードマップ、江東5区大規模水害ハザードマップ |
| 葛飾区 | 該当 | 荒川・江戸川の氾濫を想定した大規模水害（江東5区の共同想定） | 葛飾区の水害ハザードマップ、江東5区大規模水害ハザードマップ |
| 江戸川区 | 該当 | 荒川・江戸川・中川・利根川の洪水、高潮、内水 | 江戸川区水害ハザードマップ第2版（2025年7月公表） |
| 荒川区 | 非該当 | 荒川の氾濫による洪水、西日暮里の一部の土砂災害 | 荒川区防災地図（水害版） |
※江東5区は、墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区の5区を指します。荒川区は含まれません。
※各区のハザードマップは更新されることがあります。最新版は各区の公式サイトでご確認ください。
出典：
江東区「江東5区大規模水害ハザードマップ及び広域避難計画」
江戸川区「江戸川区水害ハザードマップ概要版を全戸配布」
江戸川区「江戸川区水害ハザードマップ第2版（2025年7月公表）」
荒川区「荒川区における東京マイ・タイムラインの作成方法について」
足立区「足立区洪水・内水・高潮ハザードマップ（令和4年4月改訂）」
葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ（令和7年3月発行）」
荒川区「荒川区防災地図（水害版）・高潮浸水ハザードマップ等」
2020年8月から義務化された「水害リスク」の重要事項説明とは
2020年8月28日から、不動産取引では水害ハザードマップ上の対象物件の所在地を、契約前の重要事項説明で伝えることが義務になりました。
この説明義務を負うのは、売主と買主の間に入って取引を仲介する宅地建物取引業者です。
売主の立場でも、制度の中身を知っておくと、媒介を依頼する会社の対応を見極めやすくなります。
宅建業法改正の概要と、売主・仲介会社に求められる対応
国土交通省は2020年7月17日に宅地建物取引業法施行規則を改正し、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を重要事項説明の項目に追加しました。
施行は同年8月28日です。
対象となるのは、水防法に基づいて作成された洪水・雨水出水（内水）・高潮のハザードマップです。
国土交通省が示した主なポイントは次のとおりです。
- ハザードマップを提示し、対象物件のおおよその位置を示すこと
- 市町村が配布する印刷物か、市町村のホームページを印刷したもので、入手できる最新のものを使うこと
- ハザードマップに記載された避難所の位置も、あわせて示すことが望ましいこと
- 浸水想定区域に入っていないことだけで、水害リスクがないと相手方が誤解しないよう配慮すること
説明の義務を負うのは宅建業者ですが、売主にも果たす役割があります。
過去の浸水の有無、被害の程度、止水板や排水設備といった対策の内容は、売主本人が最もよく知っています。
こうした情報を仲介会社へ正確に伝えておくと、買主への説明に一貫性が生まれ、取引後のトラブルを防ぎやすくなります。
仲介会社を選ぶ際は、最新のハザードマップを使って説明できる会社かどうかを、あらかじめ確認しておくと安心です。
ハザードマップの説明を怠った場合のリスク
ハザードマップの説明を怠ると、仲介会社は行政処分の対象となる可能性があり、売主も買主との間でトラブルになるおそれがあります。
宅建業法35条の重要事項説明を怠った宅建業者には、指示処分や、1年以内の業務停止処分が下されることがあります。
情状が特に重いと判断された場合は、免許の取消しに至る可能性もあります。
売主にとっても、他人事ではありません。
法律解説記事によると、売主は買主に不測の損害を与えないよう、重要な事項を告げる義務を負うことがあります。
ポイントとされているのは、通常予測される程度の雨量で浸水被害を受けるかどうかです。
また、買主が浸水の可能性を強く気にして質問していた場合には、売主や仲介会社が過去の浸水履歴や対応状況を正確に説明すべきだと判断された裁判例もあります。
どこまでが説明すべき事実かは個別の事情で変わるため、迷ったときは仲介会社や弁護士などの専門家に早めに確認してください。
出典：
国土交通省「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」
全日本不動産協会「重要事項説明義務違反に対する監督処分」
三井住友トラスト不動産「浸水被害が生じた住宅を売却する所有者の説明義務・契約不適合責任」
浸水リスクがあると、売却価格や売れやすさに影響するのか
浸水リスクは売却価格や売れやすさに影響する可能性がありますが、影響の大きさは立地・階数・過去の被災歴などで変わり、一律に「売れない」わけではありません。
ここでは、影響が出やすい条件の違いと、リスクを正しく伝えることが買主の信頼につながる理由を整理します。
最後によくある疑問にも答えます。
立地・階数・過去の被災歴等による影響の違い
浸水リスクの影響は、物件の立地・階数・過去の浸水履歴によって大きく変わります。
まず立地です。
ハザードマップには、浸水が想定される区域とその深さが示されます。
同じ区の中でも、場所によって想定される浸水深は異なります。
次に階数です。
マンションの上層階は、想定される浸水深を上回る高さにあるため、居室への浸水は避けやすいと考えられます。
ただし、共用の電気設備や給排水設備への影響は別に確認する必要があります。
戸建ての場合は、1階部分が浸水深に含まれるかどうかが、買主の関心の中心になりやすい点です。
過去の被災歴も重要です。
実際に浸水した履歴がある物件は、売主から買主へ説明が必要になる場面があります。
なお、ハザードマップの浸水想定は、堤防が決壊する場合などを想定した最大クラスの値を示す性質があります。
レポートによると、破堤の確率を考慮していないため、リスクが過大に見える可能性も指摘されています。
浸水リスクが売却価格に与える影響は、物件の立地や過去の被災歴、周辺の取引事例、購入希望者の需要などによって異なります。
そのため、ハザードマップ上で浸水が想定されているという理由だけで、売却価格が一律に下がるとは限りません。
実際の価格への影響を判断するには、同じ地域の取引事例や物件の個別条件を踏まえた査定が重要です。
査定額は会社によっても異なる可能性があるため、複数社で比較することをおすすめします。
リスクを正しく伝えることが信頼につながるケースもある
浸水リスクを隠さず正しく伝えることは、買主の納得を得やすくし、引渡し後のトラブルを防ぐ効果も期待できます。
別の法律解説記事によると、買主が仲介会社から重要事項説明で水害ハザードマップ上の所在地の説明を受けた場合、土地の水害リスクを事前に認識し、契約内容の一つとして了承していたと評価される可能性があります。
つまり、契約前の説明は、売主にとっても引渡し後のトラブルを防ぐ備えになります。
リスクを伝える際は、次のような情報をそろえておくと説明に説得力が出ます。
- 最新のハザードマップ上の物件の位置と、想定される浸水深
- 過去の浸水の有無と、その際の被害や対応の内容
- 止水板や排水設備など、これまでに行った対策
- 最寄りの避難所の位置
買主によっては、リスクを把握したうえで購入を判断したいと考える場合があります。
浸水リスクに関する情報を早めに開示し、対策や避難先もあわせて伝えることで、買主が物件の状況を判断しやすくなります。
一時的に価格交渉の材料にされる可能性はありますが、契約後の紛争を避けられる点は、売主にとって大きな安心材料です。
Q. 浸水リスクがあると売れないのですか？
A. 浸水リスクがあっても、売却できないわけではありません。
ただし、価格や売却までの期間に影響が出る可能性はあります。
最新のハザードマップで事実を整理し、複数の会社で査定を比べながら進めるのが現実的です。
Q. 浸水リスクや過去の浸水を告知しないとどうなりますか？
A. 仲介会社が重要事項説明を怠った場合は、指示処分や業務停止処分の対象となる可能性があります。
売主も、買主から説明義務違反を理由に責任を問われる可能性があります。
どこまでが説明すべき事実かは個別の事情で変わるため、早めに仲介会社や弁護士へ確認してください。
浸水リスクがある物件を売却するときの進め方
浸水リスクがある物件の売却は、最新のハザードマップの確認、買主への開示のタイミング、会社選びの順に整理すると進めやすくなります。
ここでは、売主が自分でできる準備と、相談先を選ぶときの比較の軸を具体的に解説します。
最新のハザードマップの確認方法、告知のタイミング
ハザードマップは、物件所在地の市区町村が公開している最新版を確認し、仲介会社への共有と買主への開示を早めに行うことが大切です。
まず確認方法です。
国土交通省は、水害ハザードマップの説明には、市町村が配布する印刷物か、市町村のホームページを印刷したもので、入手できる最新のものを使うよう示しています。
都道府県の案内では、国土交通省のハザードマップポータルサイトにある「わがまちハザードマップ」から、各市町村が公開するマップを探せるとされています。
確認の手順は次のとおりです。
- 物件所在地の区の公式サイトで、水害ハザードマップの最新版を開く
- 洪水・内水・高潮など、公開されているマップを物件の場所で確認する
- 想定される浸水深と、最寄りの避難所をメモしておく
- 確認した日付とマップの版を記録し、印刷または保存しておく
江戸川区のように、2025年7月に第2版が公表された例もあります。
古い版の情報で説明すると、買主との認識がずれる原因になります。
次に、告知のタイミングです。
重要事項説明は契約が成立する前に行われますが、それより前の段階で開示しておくと、買主の納得を得やすくなります。
次の流れを目安にしてください。
- 査定・媒介契約の段階：過去の浸水履歴や対策の内容を仲介会社に共有する
- 販売開始後、内覧や購入申込の前：ハザードマップ上の位置と、浸水想定の内容を買主へ伝える
- 契約前：重要事項説明で、仲介会社がハザードマップ上の所在地を正式に説明する
査定時や内覧時などに浸水リスクを共有するタイミングは、トラブルを防ぐための推奨例です。
一方、宅地建物取引業者による水害ハザードマップ上の所在地の重要事項説明は、法律に基づき契約成立前に行う必要があります。
なお、浸水想定区域に入っていない物件でも、水害リスクがないと買主が誤解しないよう配慮することが求められています。
リスクを踏まえた売却戦略に強い会社選びのポイント
会社選びでは、最新のハザードマップで説明できるか、地域の事情を理解しているか、価格の根拠を示せるか、複数の売却方法を提案できるかの4点を、同じ基準で比べることが重要です。
- 説明力：最新のハザードマップを使い、浸水想定と避難所まで含めて説明できるか
- 地域の知見：売却する区や町ごとの水害の特徴を理解しているか
- 査定の根拠：リスクをどう価格に反映したのかを、具体的に説明できるか
- 提案の幅：通常の仲介だけでなく、買取など複数の売却方法を比較できるか
条件によって選び方も変わります。
価格を重視して時間をかけられるなら、仲介で買主を探す方法が向いています。
売却までの期間を短くしたい場合は、買取も選択肢に入ります。
ただし、買取は仲介より価格が下がる可能性があるため、条件を比べて判断してください。
地域に根ざして相談できる会社の例として、アサイホームがあります。
公式サイトによると、アサイホームは不動産売買に特化した専門店で、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区の不動産売買の相談に対応しています。
本店・船堀店・竹ノ塚店の3店舗を構え、2026年2月には開業10周年を迎えています。
地域のイベントへの出店など、地域活動にも取り組んでいます。
公式ブログでは、区ごとの不動産情報や、住まいの水害対策に関するコラムも発信しています。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で浸水リスクを踏まえた売却相談ができるおすすめの会社2選
浸水リスクを踏まえた売却相談先を選ぶときは、事業内容、対応エリア、売却方法、相談のしやすさという共通の基準で比べると違いが分かります。
ここでは、公式サイトで確認できる情報をもとに、アサイホームと三井のリハウスの2社を同じ基準で紹介します。
なお、公式サイトの内容は更新されることがあるため、相談前に最新の情報をご確認ください。
株式会社アサイホーム
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 【本店】 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3-12-17 ユアビル2F 【船堀店】 〒133-0033 東京都江戸川区東小松川4-44-9船堀プラレールビル6F 【竹ノ塚店】 〒121-0813 東京都足立区竹ノ塚1-19-12 |
| 電話番号 | 【本店】 03-6458-0914 【船堀店】 03-5879-5138 【竹ノ塚店】 03-5809-6906 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
アサイホームは、不動産の購入・売却・買取を手がける売買専門店です。
江戸川区に本店を置き、船堀店・竹ノ塚店とあわせた3店舗で、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区を中心に、一戸建て・土地・マンションを取り扱っています。
公式サイトでは、売却の方法として「高価売却」「高価買取」「リースバック」を挙げ、それぞれのメリット・デメリット・保証内容を説明するとしています。
査定は、簡易査定・訪問査定・買取相談・不動産相談の4種類があり、いずれも無料です。
売却と買取を同じ窓口で比べながら、地元の店舗に相談できる点が特徴です。
買取相談では、広告を出さず周囲に知られずに売却したい方向けに、買取価格と手続きを提示するとされています。
相続した不動産の整理、住み替え、転勤に伴う売却など、事情の異なる相談にも対応しています。
地元の店舗で相談したい方や、仲介と買取を比べて売却方法を決めたい方に向いています。
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三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社）
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6-8-10 朝日生命西葛西ビル5F |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/nishikasai/ |
三井のリハウスは、三井不動産リアルティ株式会社が展開する、不動産売買仲介のブランドです。
公式サイトでは、「40年売買仲介取扱件数No.1」と案内されています。
江戸川区・葛飾区周辺には、西葛西センターや新小岩センターなど複数の店舗があり、東京東部のエリアで相談できます。
サービスの特徴として、業界最大級のネットワークを掲げています。
売却や住みかえ（買いかえ）の流れ、諸費用、税金まで、幅広い相談を受け付けており、無料査定も用意されています。
駅ごとの売り出し物件数や平均価格などの相場情報を公開しており、査定の前に相場の目安を確認できる点が特徴です。
実際の販売事例を通じて、所有する不動産の現在の価値を確認できるとも案内しています。
仲介実績の多いブランドで売却したい方や、まず相場を把握してから会社を選びたい方に向いています。
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三井のリハウスの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
まとめ
浸水リスクがある物件でも、リスクを正しく伝えたうえで売却を進めることは可能です。
2020年8月から、水害ハザードマップ上の物件の位置は、重要事項説明で伝えることが義務になっています。
リスクを伏せるよりも、最新のハザードマップ、過去の浸水履歴、これまでの対策を整理し、早めに共有するほうが、買主に安心して検討してもらいやすくなります。
引渡し後のトラブルを防ぐ備えにもなります。
足立区・葛飾区・江戸川区は江東5区に含まれ、荒川区は含まれません。
同じ区の中でも、場所によって浸水想定は異なります。
物件ごとに、各区が公表する最新のハザードマップで確認してください。
会社選びでは、説明力、地域の知見、査定の根拠、提案の幅の4点を同じ基準で比べることがポイントです。
価格を重視するなら仲介、早さを重視するなら買取も含めて検討すると、自分に合った進め方が見つかります。
まずは正確な情報を整理し、納得できる相談先を見つけるところから始めてください。
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