【2026年】金利上昇で不動産売却はどうなる？江戸川・葛飾・足立・荒川エリアの「売り時」を徹底検証
2026年6月、日本銀行は政策金利を1%程度まで引き上げ、約31年ぶりの高水準となりました。この金利上昇の流れは、住宅ローンを組む買い手の心理に直接影響し、不動産売却の現場にも変化をもたらし始めています。
「まだ様子見でいいのか」「今売らないと損をするのか」と迷う方も多いのではないでしょうか。
本記事では、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区という城東エリアに焦点を当て、金利上昇局面における売却タイミングの考え方と、売却を長引かせないための具体的な対策を解説します。
金利上昇で売却の判断に迷う今だからこそ、江戸川・葛飾・足立・荒川エリアの優良不動産会社を徹底比較。あなたに最適な一社を見つけませんか？
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区（東京東部エリア）の不動産売却ガイド | おすすめ不動産会社2選
目次
2026年の金利上昇局面が不動産売却に与える影響
2026年は日銀の利上げが本格化し、住宅ローンを取り巻く環境が大きく変わる年です。金利・価格・エリアという3つの視点から、売却への影響を整理していきます。
住宅ローン金利の引き上げと買い手の買い控え懸念
日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利を1%程度まで引き上げる追加利上げを決定しました。政策金利が1%になるのは、約31年ぶりの水準です。
これを受けて、2026年6月時点の住宅ローン金利は変動金利が約1.08%前後、固定金利（フラット35）が約3.21%となっており、超低金利時代とは明らかに異なる局面に入っています。
変動金利が上昇すれば毎月の返済額が増え、買い手が組める借入額そのものが目減りするため、これまで検討していた価格帯の物件に手が届きにくくなる買い手が増えると考えられます。
結果として、売り出し中の物件に対して「様子見」の姿勢を取る買い手が増加し、内見数の減少や成約までの期間長期化を招くリスクがあると言えるでしょう。
これまでの不動産価格高騰バブルは落ち着くのか？
インフレ局面では不動産価格・賃料・金利がいずれも上昇しやすいため、金利上昇だけをもって不動産売買市場の停滞を断定するのは適切ではないとする見方もあります。
一方で、今後も利上げが続けば借入コストの増加によって住宅購入のハードルが高まり、需要が抑制される可能性があり、価格上昇の勢いが鈍化するとの指摘もされています。
すでに一部の専門家は、2026年も金利や政権、税制の影響により、エリアごとの需要格差が拡大すると予測しています。価格調整局面にあるエリアではさらに需要が落ち込む一方、都心部の不動産は影響を受けにくいというのが大方の見方です。
いわゆる「一律の高騰」という時代は終わり、「エリアによる二極化」へと市場の性質が変わりつつあると言えるでしょう。
つまり、これまでのような値上がりを前提にした売却計画は、エリアによっては見直しが必要になる局面といえます。
出典：京王不動産「2026年不動産市場はどうなる？金利・賃料・価格上昇の行方は」
江戸川・葛飾・足立・荒川エリア（城東地区）の現在の市場動向
城東エリアの中古マンション価格相場を見ると、荒川区が6,204万円、足立区が3,842万円、葛飾区が4,662万円、江戸川区が5,345万円となっており、区によって水準に差があるのが特徴です。（2026年7月時点）
| エリア | 中古マンション価格相場（2026年7月時点） |
| 荒川区 | 6,204万円 |
| 江戸川区 | 5,345万円 |
| 葛飾区 | 4,662万円 |
| 足立区 | 3,842万円 |
実際の成約動向としても、2026年5月の葛飾区ではマンション成約が45件と活発に推移し、金町・亀有・青砥エリアでは再開発や駅近需要の影響を受けて高額成約が目立っている状況です。
このように城東エリアは都心部ほどの急騰局面ではないものの、駅近・再開発エリアを中心に底堅い需要が続いており、金利上昇の影響が本格的に及ぶ前の「今」が、動き出すかどうかの判断を迫られるタイミングだといえます。
出典：LIFULL HOME’S 東京都足立区の中古マンション価格相場情報
【結論】2026年は不動産の売り時？売却タイミングの判断基準
金利上昇が本格化する前の「今」をどう捉えるかが、売却の成否を分けます。ここでは、売り時を判断するための具体的な視点を整理します。
買い手の予算が下がる前の「早めの動き出し」が有利な理由
住宅ローン金利が上昇すると、買い手が同じ月々の返済額で借りられる金額は目減りしてしまいます。つまり、今まで4,500万円の物件を検討できていた買い手が、金利上昇後には4,300万円台までしか手が届かなくなる、といった事態も十分に起こり得ると言えます。
買い手の「買える予算」が段階的に縮小していく局面では、価格交渉力を持つ買い手が優位になりやすく、売り手側は早い段階で売却活動を始めるほど、希望に近い価格で成約しやすくなるでしょう。
逆に金利上昇の影響が市場全体に浸透してから動き出すと、同じ物件でも査定額が下がったり、値下げ交渉を受け入れざるを得なくなったりするリスクが高まります。市場が変化する「入口」にいる今こそ、動き出す価値がある局面だといえるでしょう。
住み替え・買い替えを検討している人が今すぐ取るべき行動
住み替えや買い替えを予定している方にとって、金利上昇局面は「売却」と「購入」の両方に影響が及ぶ点に注意が必要です。
売却では買い手の予算縮小によって成約価格への影響が懸念される一方、購入では自分自身が組む住宅ローンの金利も上がるため、資金計画そのものを見直す必要が出てきます。
このタイミングで最初に取るべき行動は、複数社に査定を依頼し、現時点での「売却可能価格」を把握することです。
査定額が明確になれば、次の住まいの購入予算や住宅ローンの返済計画も立てやすくなります。感覚や過去の相場だけを頼りに動くと、想定していたスケジュールとのズレが生じやすいため、まずは現状把握から始めることが、後悔のない住み替えにつながります。
市場が変化する時期だからこそ「売却が長引かない提案」が必須
金利上昇によって買い手の動きが慎重になれば、これまでより内見数が減少し、売却活動が長期化しやすくなります。
売却期間が延びるほど、値下げを重ねて成約せざるを得なくなるケースも増えるため、「いかに売却を長引かせずに着地させるか」という提案力を持つ不動産会社を選べるかどうかが、これまで以上に重要な判断基準となります。
具体的には、仲介による売却活動と並行して、一定期間内に売れなかった場合の買取保証や、急ぎの事情がある場合の直接買取など、複数の選択肢を持つ会社であれば、市場の変化に応じて柔軟に方針を切り替えることが期待できるでしょう。
単一の売却方法しか提示できない会社では、金利上昇局面のような不確実性の高い市場において、売主が不利な立場に置かれやすくなる点に注意が必要です。
情勢が不透明な時期だからこそ、複数の会社をフラットに比較することが大切です。まずは東京東部エリアの優良不動産会社一覧をチェックしてみましょう。
金利上昇期における不動産売却の3つの懸念材料と対策
金利上昇局面では、通常の売却活動以上に注意すべきポイントが増えます。ここでは代表的な3つの懸念材料と、それぞれへの現実的な対策を解説します。
| 懸念材料 | 内容 | 対策 |
| 買い手が見つかるまでの期間が長期化するリスク | 借入額縮小で内見層が薄くなり、成約が3ヶ月〜半年に長期化 | 相場を的確に反映した価格設定と早めの戦略修正 |
| 競合物件との価格競争に巻き込まれる可能性 | 同エリア・同価格帯に売り物件が集中し比較にさらされる | 周辺事例を踏まえた価格戦略、写真・告知の工夫で差別化 |
| 売却方法を「仲介」だけに絞るリスク | 買い手が見つからないまま活動期間だけが延びる | 買取保証・直接買取を併用できる会社を選ぶ |
買い手が見つかるまでの期間が長期化するリスク
住宅ローン金利が上がると、買い手が組める借入額が縮小し、内見に訪れる層そのものが薄くなりやすくなります。これまでであれば1〜2ヶ月で成約していたエリア・価格帯の物件でも、買い控えの影響で反響が減り、売却活動が3ヶ月、半年と長引くケースが出てきます。
売却期間が延びるほど「なぜ売れ残っているのか」という印象を買い手に与えやすく、結果的に値下げ交渉の材料にされてしまう悪循環に陥りやすい点は大きなリスクといえます。
対策としては、売り出し当初から相場を的確に反映した価格設定を行い、反響の推移を見ながら早めに戦略を修正できる不動産会社を選ぶことが重要になります。
競合物件との価格競争に巻き込まれる可能性
金利上昇によって買い手の予算感が下がると、同じエリア・同じ価格帯に売り物件が集中しやすくなり、結果として競合物件との比較にさらされる場面が増えます。
買い手からすれば選択肢が増えるため、内装の状態や価格設定がわずかに見劣りするだけで、他の物件に流れてしまうことも珍しくありません。
特に築年数や間取りが近い競合が同時期に売り出されると、価格の見せ方ひとつで反響数が大きく変わってしまうのが実情です。
この懸念に対しては、周辺の売出事例や成約事例を踏まえた価格戦略に加え、写真の見せ方や告知内容を工夫し、競合物件との違いを明確に打ち出すことが有効な対策になります。
売却方法を「仲介」だけに絞るリスクと「買取保証」の重要性
多くの方が最初に検討するのは仲介による売却ですが、金利上昇で市場が変化しやすい時期に仲介のみに絞ってしまうと、買い手が見つからないまま活動期間だけが延びてしまうリスクがあります。
住み替えのスケジュールが決まっている方や、相続・転勤などで期限がある方にとっては、これは無視できない問題です。
このようなリスクに備える方法として、一定期間内に仲介で売れなかった場合に不動産会社が直接買い取る「買取保証」を用意しているかどうかは、会社選びの重要な判断材料になります。
買取保証があれば、売却が長引いた場合でも最終的な売却価格と時期の見通しが立てやすくなり、住み替え計画全体を狂わせずに済みます。仲介と買取保証を組み合わせて提案できるかどうかを、事前に確認しておくとよいでしょう。
金利上昇期の不動産売却に関するFAQ（よくある質問）
金利上昇と不動産売却について、読者から寄せられることが多い疑問をQ&A形式でまとめました。判断に迷いやすいポイントを中心に、根拠とあわせて解説します。
Q1.金利が上がると、具体的に物件の査定価格は下がりますか？
金利上昇が査定価格に与える影響は、一律に「下がる」と言い切れるものではありません。インフレ局面では不動産価格・賃料・金利がいずれも上昇しやすい傾向があり、金利上昇だけをもって価格下落を断定するのは適切ではないという見方もあります。
一方で、金利上昇が続けば住宅ローンの負担が増し、購入を控える動きが強まることで、価格上昇のペースが緩やかになる可能性も指摘されています。
現時点では、都心部と郊外エリアとで金利上昇の影響の出方に差が生じており、エリアによって価格への影響度合いが異なる可能性がある点には注意が必要です。
そのため、実際にご自身の物件がどの程度の影響を受けるかは、最新の成約事例をもとに複数社へ査定を依頼し、具体的な数値で確認することをおすすめします。
Q2.すでに売り出している物件が売れない場合、どう見直すべきですか？
売り出し中の物件になかなか反響が集まらない場合、まず確認すべきは価格設定が現在の市場動向に合っているかどうかです。金利上昇局面では買い手の予算感が徐々に下がっていくため、売り出し当初の相場観のままでは、実勢とのズレが生じている可能性があります。
次に見直したいのが、写真や紹介文といった訴求方法と、売却活動を任せている不動産会社の提案内容です。
同じ価格帯・エリアに競合物件が増えている場合は、内装の見せ方や告知の工夫だけで反響数が変わることも珍しくありません。
価格・訴求方法・販売戦略の3点を定期的に見直し、必要に応じて不動産会社側から具体的な改善提案を受けられる体制になっているかを確認することが大切です。
Q3.金利上昇リスクを完全に回避して家を即座に現金化する方法はありますか？
結論からお伝えすると、市場の変動リスクを「完全に」回避できる万能な方法は存在しません。ただし、時間的な不確実性を大きく減らす選択肢として、不動産会社による直接買取という手法が考えられます。
買取は仲介のように買い手を探す期間が不要なため、売却スケジュールを短期間で確定させやすいという特徴があります。一方で、買取価格は一般的に仲介での想定成約価格よりも低くなる傾向がある点は、あらかじめ理解しておくことが求められるでしょう。
そのため、時間的な制約がどの程度あるかによって、仲介を軸にしつつ買取保証を併用する、あるいは最初から買取を選ぶなど、状況に応じた選択が現実的です。まずは仲介・買取双方の見積もりを比較したうえで判断することをおすすめします。
城東エリアの市場変化に強いおすすめの不動産会社2選
金利上昇局面だからこそ、対応力に差が出やすいのが不動産会社選びです。ここでは江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区に強い2社を、同じ基準で比較しながらご紹介します。
| 項目 | 株式会社アサイホーム | 三井のリハウス 西葛西センター |
| タイプ | 地域密着型 | 大手 |
| 特徴 | 売買専門店、購入・売却・買取を一貫対応 | 全国売買仲介取扱件数40年連続No.1 |
| 強み | クロスメディア戦略による高価売却、金利・価格交渉サポート | 360°サポート、相続サポート、シニア向けサービス |
| エリア | 江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区（3店舗） | 江戸川区中心（西葛西駅南口徒歩2分） |
| 向いている人 | 地域密着の窓口を一本化したい方 | 実績・ブランド力、相続まで幅広く相談したい方 |
株式会社アサイホーム（地域密着型）
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 【本店】 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3-12-17 ユアビル2F 【船堀店】 〒133-0033 東京都江戸川区東小松川4-44-9船堀プラレールビル6F 【竹ノ塚店】 〒121-0813 東京都足立区竹ノ塚1-19-12 |
| 電話番号 | 【本店】 03-6458-0914 【船堀店】 03-5879-5138 【竹ノ塚店】 03-5809-6906 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
アサイホームは、江戸川区西小岩に本店を構え、船堀店・竹ノ塚店を含む3店舗で江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区を中心に営業する不動産売買専門店です。2025年11月には設立10周年を迎え、地域に根ざした営業を積み重ねてきました。
購入・売却・買取のすべてを一貫して扱う「売買専門店」であることが最大の特徴で、クロスメディア戦略による高価売却の実現や、住宅ローンの金利・価格交渉サポートにも力を入れています。
売る方には高価売却・高価買取への取り組み、買う方には数ある銀行の中から最善のローンを提案する体制が整っており、LINEでの相談にも対応しています。
地域密着型のきめ細やかな対応を求める方や、売却・買取・住み替えまで一つの窓口で相談したい方に向いている会社です。
市場の変化が激しい2026年において、豊富な地域密着実績に基づいた「長引かせない提案」は非常に頼りになります。万が一の際も、仲介・直接買取・買取保証など売主の事情に合わせて柔軟に売却方法を選べる点が強みです。
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株式会社アサイホームの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三井のリハウス 西葛西センター（大手不動産）
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6-8-10 朝日生命西葛西ビル5F |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/nishikasai/ |
三井のリハウス西葛西センターは、三井不動産リアルティ株式会社が運営する「三井のリハウス」の一店舗で、東京メトロ東西線・西葛西駅南口から徒歩2分に位置し、江戸川区を中心に地域密着の営業を行っています。
三井のリハウスは会社設立以来57年の歴史を持ち、全国売買仲介取扱件数は40年連続No.1、累計取引件数は100万件を超えるなど、大手ならではの実績が強みです。
顧客満足度92.5%という数字に加え、360°サポートによる手厚い保証体制、相続サポートやシニア向けサービスまで幅広く用意されています。
また、西葛西センターではキッズスペースの設置や中国語・英語への対応を行っており、税理士による無料個別相談会も毎月開催しています。
実績とブランド力を重視する方や、売却だけでなく相続・税金まで含めて幅広く相談したい方に向いている会社といえます。
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まとめ｜市場の動きを先読みし、柔軟な選択肢を持つ不動産会社を選ぼう
2026年6月、日銀の政策金利は約31年ぶりとなる1%程度まで引き上げられ、住宅ローン環境は大きな転換点を迎えています。
変動金利・固定金利ともに上昇基調にあり、買い手が組める予算は今後さらに縮小していくことになるでしょう。
一方で、価格上昇の勢いには地域差が生まれ始めており、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区といった城東エリアでも、駅近・再開発エリアを中心に底堅い動きが続いています。
だからこそ重要なのは、金利上昇による買い控えが本格化する前に、自分の物件の「現在の価値」を正しく把握し、早めに動き出すことです。
そして、仲介のみに頼るのではなく、買取保証や直接買取まで含めて柔軟に提案できる不動産会社を選ぶことが、売却を長引かせずに着地させる近道になります。地域密着型・大手のいずれにも強みがあるため、ご自身の状況に合った1社を見極めていただければ幸いです。
金利上昇による買い控えが本格化する前に、まずはご自身の住まいの「現在の価値」を誠実に調べてくれるプロに、一歩進んで相談してみませんか？
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