基準地価で見る！東京都江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区の「売り時」最新動向
基準地価から見た売り時は、2026年9月時点では「地価の上昇が続くなかで、売却を前向きに検討しやすい局面」といえます。
国土交通省が2026年9月15日に公表した令和8年都道府県地価調査（基準地価）では、東京23区の住宅地が前年比8.7%上昇しました。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区といった城東エリアでも、上昇の流れは続いています。
とはいえ、地価が上がっているからといって、今すぐ売るのが正解とは限りません。
「もう少し待てば、さらに高く売れるのではないか」と迷う方も少なくないでしょう。
一方で、待っている間に金利や市況が変わり、売りやすさが下がるリスクもあります。
本記事では、基準地価と地価公示の違いから、城東エリアの最新動向、売却の判断ポイントまでを順に整理します。
読み終えるころには、ご自身の状況で「今売るか、様子を見るか」を考える材料を整理できる内容です。
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目次
「基準地価」と「地価公示」の違い、なぜ年2回チェックすべきか
売り時を考えるとき、土地の公的な価格指標としてまず押さえたいのが地価公示と基準地価です。
この2つは名前が似ていますが、調査する機関も時点も異なります。
違いを理解すると、半年ごとの市況の変化を読み取りやすくなります。
地価公示（1月1日時点・3月発表）と基準地価（7月1日時点・9月発表）の違い
地価公示は、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の価格を調べ、3月に公表する指標です。
2026年は3月17日に発表されました。
一方の基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の価格を調べ、9月に公表するものです。
2026年は9月15日に国土交通省が調査結果の概要を発表し、9月16日に個別地点の価格などを公表しました。
最大の違いは、調査時点が半年ずれている点です。
このほか、地価公示は主に都市計画区域内が対象で、基準地価は区域外も含みます。
鑑定評価に関わる不動産鑑定士の人数も、地価公示は2人以上、基準地価は1人以上と異なります。
違いを表にまとめると、次のとおりです。
| 項目 | 地価公示 | 基準地価（都道府県地価調査） |
| 調査主体 | 国土交通省 土地鑑定委員会 | 都道府県 |
| 調査時点 | 毎年1月1日 | 毎年7月1日 |
| 発表時期（2026年） | 3月17日 | 9月15日（調査結果の概要） |
| 主な対象地域 | 都市計画区域内が中心 | 都市計画区域外も含む |
| 鑑定評価を行う不動産鑑定士 | 1地点につき2人以上 | 1地点につき1人以上 |
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区はいずれも都市計画区域内にあるため、どちらの指標も参考にできます。
年2回のデータを追うことで市況の変化をより早くつかめる
地価を年に1回しか確認しないと、変化に気づくまで最長で1年近くかかることがあります。
地価公示と基準地価をあわせて見れば、1月から7月までの半年間の動きを確認できます。
たとえば2026年は、1月時点の地価公示で東京23区の住宅地が前年比9.0%上昇でした。
7月時点の基準地価では、同じく8.7%の上昇です。
調査地点が異なるため単純な比較はできませんが、どちらも8〜9%台の上昇が続いていることは読み取れます。
年2回の数値を並べて見ることで、上昇が一時的なものなのか、継続しているのかを判断しやすくなります。
ただし、地価はあくまで土地の指標です。
実際の売却価格（実勢価格）や、建物・マンションの価格とは一致しません。
また、上昇が続いているからといって、今後も同じペースが続く保証はありません。
売り時の判断では、地価を「市況の方向を知る目安」として使うのが現実的です。
参考・引用元
【2026年基準地価】東京23区の住宅地は8.7％上昇（TOKYO @ 14区）
2026年公示地価―東京は住宅地・商業地とも5年連続の上昇（PLAZA HOMES）
基準地価とは？公示地価・路線価との違いや調べ方を解説（三井のリハウス）
公示地価・基準地価・路線価の違いや調べ方をわかりやすく解説（SUUMO）
2026年9月発表の基準地価、東京23区・城東エリアの動向
2026年9月に公表された基準地価では、東京23区の全区で地価が上昇しました。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区の城東4区も、例外ではありません。
ただし、上昇の勢いは区によって差があります。
ここでは、最新の数値を整理します。
東京23区の住宅地は前年比+8.7%
東京都財務局の公表によると、2026年7月1日時点の東京23区の住宅地は、平均で前年比8.7%上昇しました。
前年の8.3%から、上昇幅が拡大しています。
全23区で平均変動率がプラスとなり、調査された全350地点で価格が上がりました。
地区別にみると、都心5区が13.2%、その他の18区が8.1%です。
どちらも前年より上昇幅が広がっています。
商業地も、23区平均で13.3%の上昇でした。
都心部だけでなく、城東を含む周辺の区にも上昇が広がっているのが、2026年の基準地価の特徴です。
荒川区は商業地+16.9%など、周辺区でも上昇が継続
荒川区の商業地は平均で16.9%上昇し、北区と並んで台東区の19.6%に次ぐ水準となりました。
荒川区の住宅地も12.5%の上昇で、23区平均の8.7%を上回っています。
一方、江戸川区は6.2%、葛飾区は5.8%、足立区は5.4%で、いずれも23区平均を下回りました。
とはいえ、3区とも上昇していることに変わりはありません。
江戸川区と葛飾区は、前年より上昇幅が拡大しています。
足立区は、前年の6.0%からやや縮小しました。
同じ城東エリアでも、荒川区と外縁部の3区では、住宅地の上昇率に2倍前後の差があります。
売却を考えるときは、「城東は上がっている」と一括りにせず、お住まいの区や最寄り駅周辺の動きを個別に確認することが大切です。
東京23区全体と城東4区の変動率を、表にまとめました。
| 区分 | 住宅地（2025年） | 住宅地（2026年） | 商業地（2026年） |
| 東京23区（区部全域） | 8.30% | 8.70% | 13.30% |
| 荒川区 | 9.90% | 12.50% | 16.90% |
| 江戸川区 | 5.10% | 6.20% | － |
| 葛飾区 | 5.00% | 5.80% | － |
| 足立区 | 6.00% | 5.40% | － |
※調査時点はいずれも各年7月1日です。
※「－」は、区別の数値を掲載していない項目です。
※区ごとの数値は基準地の平均であるため、調査地点が少ない区では、特定の地点の動きに左右される場合があります。
参考・引用元
令和8年東京都基準地価格の概要（東京都財務局）
基準地価2026（令和8年都道府県地価調査）で見る一都三県の住宅地（自由住宅ナビ）
2025年、東京の基準地価に新たな動き（グローバル都市不動産研究所／PR TIMES）
地価公示（1月時点）と基準地価（7月時点）、どちらも上昇継続の背景
春の地価公示でも秋の基準地価でも、東京の地価は上昇という結果でした。
ただし、上昇の中身は、エリアや用途によって少しずつ変わってきています。
ここでは、2つのデータの連続性と、2026年ならではの特徴を整理します。
春の地価公示データ（荒川区+13.8%等）からの継続性
2026年1月1日時点の地価公示でも、東京23区の住宅地は前年比9.0%上昇しました。
城東4区のうち、荒川区は住宅地が11.8%、商業地が16.2%で、全用途の平均では13.8%の上昇です。
江戸川区の住宅地は5.7%、葛飾区は5.6%、足立区は6.3%の上昇でした。
7月時点の基準地価では、荒川区の住宅地が12.5%、江戸川区が6.2%、葛飾区が5.8%、足立区が5.4%でした。
調査時点も調査地点も異なるため、2つの数値をそのまま比べることはできません。
それでも、荒川区が二桁、ほかの3区が5〜6%台という構図は、春と秋で変わっていません。
東京都の資料によると、地価公示の標準地と同じ地点の基準地216地点は、2025年7月から2026年7月の1年間で、すべて上昇しています。
春と秋の調査でいずれも上昇が確認されていることから、少なくとも各調査時点では上昇傾向が続いていたことがわかります。
都心の高騰一服・郊外への波及という2026年の特徴
2026年の特徴の一つは、商業地で都心と周辺区の上昇率の差が小さくなったことです。
商業地では、都心5区が13.5%と前年の14.8%から縮小しました。
一方で、その他の18区は13.3%と、前年の12.3%から拡大しています。
住宅地は、都心5区が13.2%、その他の18区が8.1%で、どちらも前年より上昇幅が広がりました。
住宅地では都心の上昇が続くなかで、周辺区にも上昇が広がっていると読み取れます。
東京都の資料では、背景を示す動きとして、区部の新築マンションの戸当たり平均価格が2026年1〜6月に前年同期比9.1%上昇したことを挙げています。
東京都全体の中古マンション成約件数も、2025年7月〜2026年6月で前年同期比11.6%増でした。
一方で、注意したい点もあります。
共通地点でみた区部の住宅地は、前半期（2025年7月〜2026年1月）が+4.7%、後半期（2026年1月〜7月）が+4.2%と、伸びがやや小さくなりました。
比較可能な216地点のうち128地点で、後半期の変動率が前半期を下回りました。
地価は上昇していますが、上昇ペースが緩やかになる動きも見られる点は、押さえておきたいところです。
地価の上昇や住宅ローン金利の動向を踏まえても、売却に適したタイミングは物件や家庭の状況によって異なります。
ここでは、「今売る」か「様子を見る」かを考えるためのチェックリストを紹介します。
「今売る」を前向きに考えやすいケース
□ 住み替えや相続など、売却時期の目安がすでに決まっている
□ 築年数が進み、今後の修繕費や建物の価値低下が気になっている
□ 住宅ローンの残高が、想定される売却額を下回る見込みである
□ 売却後の住まいや資金計画に、おおよその目処が立っている
「様子を見る」ことも選択肢になるケース
□ 売却の期限がなく、今の住まいに住み続けられる
□ 買い替え先の価格も上がっており、売却額の上昇分より購入費の増加が大きくなりそうだ
□ 住宅ローンの残高が査定額を上回りそうで、不足分を自己資金で補う余裕がない
「今売る」を前向きに考えやすいケースに多く当てはまる場合は、売却の準備を具体的に進めることを検討しましょう。
「様子を見る」ことも選択肢になるケースに多く当てはまる場合は、時期を決めて再検討する選択も現実的です。
どちらの場合も、まず複数社に査定を依頼し、自宅の価格の目安を把握しておくと、判断材料を増やせます。
なお、チェックの数は目安です。
最終的な判断は、ご家族の状況や資金計画とあわせて行ってください。
参考・引用元
令和8年東京都基準地価格の概要（東京都財務局）
令和8年 地価公示価格（東京都分）の概要（東京都財務局）
令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率（東京都財務局）
基準地価2026（令和8年都道府県地価調査）で見る一都三県の住宅地（自由住宅ナビ）
「今売る」か「様子を見る」か。最新データを踏まえた判断ポイント
地価は上昇していますが、金利も同時に上がっています。
売却を急ぐべきか、待つべきかは、2つの動きを合わせて考える必要があります。
判断の軸を、最新のデータとあわせて整理します。
地価上昇と金利上昇が同時に進む今、判断を先延ばしにするリスク
2026年9月18日、日本銀行は金融市場調節方針を変更し、政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ引き上げました。
住宅ローンでも、9月のフラット35（買取型）の最頻金利は年3.46%となり、8月の3.29%から上昇しました。
ただし、9月の利上げ分は、新規借入の変動金利にはまだ反映されていないとされています。
買い手の借入金利が上がると、同じ返済額で借りられる金額が小さくなり、購入予算に影響する可能性があります。
地価が上がっていても、買い手の資金面が先に重くなれば、売却のしやすさが変わる可能性があります。
判断を先延ばしにするリスクとして、次の3点が考えられます。
・金利がさらに上がり、買い手の購入予算が下がる可能性があります。
・区部の住宅地では、共通地点の後半期の伸びが+4.2%と、前半期の+4.7%よりやや小さくなっており、今後も上昇ペースが緩やかになる可能性があります。
・築年数が進むほど、建物の評価は下がりやすくなります。
もっとも、待つことが不利になるとは限りません。
地価の上昇が続けば、待った分だけ高く売れる可能性もあります。
ただし、買い替えの場合は、購入する物件の価格も上がっている点に注意が必要です。
売却額の上昇分と購入費の上昇分を並べ、差し引きでどうなるかを試算しておくと、判断しやすくなります。
エリアの将来性をどう調べるか
売り時を考えるときは、お住まいのエリアが今後どう動きそうかも気になるところです。
将来の地価は誰にも断定できませんが、公開されているデータから、現在の勢いや環境を確認することはできます。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を使えば、地価・取引・都市計画などを一つの地図上で確認できます。
具体的には、次の流れで調べると整理しやすくなります。
・地価の推移：不動産情報ライブラリで、近隣の基準地や標準地の価格を確認します。
・取引の動き：同じライブラリの取引価格情報で、周辺の取引事例をチェックします。
・都市計画と防災：用途地域や防災情報を重ねて表示し、住環境の特徴を把握します。
・人口の動き：東京都の資料では、2026年1月1日時点の区部の人口は前年より0.68%増加しています。
あわせて、お住まいの区が公表している都市計画やまちづくりの計画を見ると、駅周辺の再開発など今後の動きも把握できます。
ただし、これらはあくまで現状の把握に役立つ情報で、将来の価格を約束するものではありません。
最終的には、不動産会社の査定や、近隣の成約事例とあわせて判断してください。
あわせて、売却を考える方からよく寄せられる疑問を2つ取り上げます。
Q. 地価が上がると、固定資産税も上がりますか？
A. 上がる可能性はありますが、地価の上昇がそのまま税額に反映されるわけではありません。
土地の評価額は3年に1度の「評価替え」で見直され、宅地は地価公示価格などの7割を目途に評価されます。
直近の評価替えは2024年度で、次回は2027年度とされています。
評価額が急に上がった土地でも、負担調整措置によって税額はゆるやかに上がる仕組みです。
住宅が建つ土地には課税標準を軽減する特例もあるため、実際の税額は、毎年届く納税通知書でご確認ください。
Q. 基準地価と実勢価格は違いますか？
A. はい、異なります。
基準地価は、7月1日時点の土地の標準的な価格を、不動産鑑定士の評価をもとに調べたものです。
建物の価値に左右されないよう、更地として評価されます。
実勢価格は、実際の売買で成立する価格のことです。
建物の状態、土地の形、道路との接し方、買い手の需要などによって、基準地価とは差が出ます。
基準地価は相場の方向を知る目安として使い、実際の売却価格を検討する際は、不動産会社の査定価格や周辺の成約事例なども確認しましょう。
参考・引用元
金融市場調節方針に関する公表文 2026年｜日本銀行
日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想（モゲチェック）
令和8年東京都基準地価格の概要（東京都財務局）
不動産情報ライブラリ（国土交通省）
固定資産評価のしくみについて（土地評価）（総務省）
令和６年度地方税制改正（案）について（負担調整措置関係）（総務省資料）
固定資産税の『評価替え』って何？（次回評価替えの時期）
最新の地価データを踏まえた売却相談ができるおすすめの会社2選
ここでは、最新の地価データを踏まえた売却相談ができる会社として、アサイホームと三井のリハウスの2社を紹介します。
事業内容や強み、向いている方を、公式サイトで確認できる情報をもとに、同じ視点で整理しました。
株式会社アサイホーム
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 【本店】 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3-12-17 ユアビル2F 【船堀店】 〒133-0033 東京都江戸川区東小松川4-44-9船堀プラレールビル6F 【竹ノ塚店】 〒121-0813 東京都足立区竹ノ塚1-19-12 |
| 電話番号 | 【本店】 03-6458-0914 【船堀店】 03-5879-5138 【竹ノ塚店】 03-5809-6906 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
株式会社アサイホームは、江戸川区に本店を構え、船堀店と竹ノ塚店を加えた3店舗で営業する不動産売買の専門店です。
2026年2月に開業10周年を迎えており、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区を中心に、一戸建て・マンション・土地の購入と売却を扱っています。
強みとして公式サイトが挙げているのは、売買に特化した販売力と、複数の販売チャンネルを組み合わせた「クロスメディア戦略」です。
売却では、高価売却・高価買取・リースバックの中から、ご希望に合う方法を提案しています。
各方法のメリットやデメリットも説明しているため、比較しながら検討しやすい点が特長です。
相談窓口として、簡易査定・訪問査定・買取相談・不動産相談の4種類が用意されています。
公式サイトでは、地元で働く強みを活かした、フットワークの軽い対応を特徴として掲げています。
ローンの滞納でお困りの方に向けた、任意売却の相談窓口も設けています。
向いているのは、地元の事情に詳しい担当者と相談しながら、売却方法をじっくり比べたい方です。
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アサイホームの公式HPはこちら
◯アサイホームの特集記事で評判を詳しくみる
株式会社アサイホームの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社）
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6-8-10 朝日生命西葛西ビル5F |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/nishikasai/ |
三井のリハウスは、三井不動産リアルティ株式会社が展開する不動産仲介のブランドで、首都圏から九州まで全国で店舗を構えています。
江戸川区では、西葛西駅から徒歩約2分の西葛西センターが、地域密着で売却・購入・住み替えの相談を受け付ける窓口です。
公式サイトによると、1975年の売買仲介開始以来の累計取扱件数は100万件以上に達しています。
三井不動産リアルティグループは、1986年度から2025年度まで40年連続で全国売買仲介取扱件数No.1とされています。
2025年11月～2026年3月末に取引した方へのアンケートでは、三井のリハウスを勧めたいと回答した割合が97%と案内されています。
豊富な取引実績を土台に、オンラインで相場の目安を確認できる「リハウスAI査定」も用意しています。
西葛西センターでは、毎月第2日曜日に、税理士による無料の個別税務相談会を開催しています（事前予約制）。
キッズスペースの用意に加え、中国語・英語にも対応しています（初期対応は日本語）。
向いているのは、全国での売買仲介実績を重視し、税金面も含めて相談したい方です。
◯三井のリハウスの特集記事で評判を詳しくみる
三井のリハウスの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
まとめ
基準地価から見た城東エリアの売り時は、2026年9月時点では「上昇が続くなかで、売却を具体的に検討しやすい局面」といえます。
東京23区の住宅地は前年比8.7%上昇し、荒川区が12.5%、江戸川区が6.2%、葛飾区が5.8%、足立区が5.4%でした。
一方で、日本銀行が政策金利を1.25%程度へ引き上げ、区部の住宅地では上昇ペースがやや緩やかになる動きも見られます。
地価が今後も上がり続けるとは断定できません。
判断の目安は、次のとおりです。
- 住み替えや相続などで時期が決まっている方、築年数が気になる方は、早めに査定を取り、売却の準備を進めることも検討しましょう。
- 売却の期限がなく、買い替え先の価格上昇も気になる方は、時期を決めて再検討する選択肢もあります。
どちらの場合も、まず自宅の査定価格を把握しておくと、売却時期を検討する際の判断材料になります。
基準地価は土地の相場の方向を知る目安であり、実際の売却価格とは異なる点にご注意ください。
最新の地価データを踏まえ、複数の会社に相談して比較することで、自分に合った売却方法を検討しやすくなります。
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