住み替えは「売り先行」「買い先行」どちらが得？金利上昇時代の資金計画と進め方【2026】
住み替えを検討する際、多くの方が最初につまずくのが「今の家を売ってから新居を探すか」「新居を先に決めてから売却するか」という順番の問題です。
どちらを選ぶかによって資金計画やスケジュールの立て方が大きく変わるため、自分たち家族の状況に合った進め方を早い段階で理解しておくことが大切です。
本記事では「売り先行」「買い先行」それぞれの特徴と、金利上昇時代に気をつけたい資金計画のポイント、住み替え全体のスケジュールまでを順を追って解説します。
住み替えの資金計画や売却の進め方に迷ったら、無料相談できる窓口はこちら。まずはお気軽にご相談ください。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区（東京東部エリア）の不動産売却ガイド | おすすめ不動産会社2選
目次
住み替えで最初に決めるべき「売り先行」か「買い先行」か
住み替えの進め方は、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。どちらにもメリット・デメリットがあるため、資金状況やライフプランに合わせて選ぶことが重要です。
売り先行のメリット（資金計画が立てやすい）・デメリット（仮住まいが必要な場合がある）
売り先行とは、今住んでいる家を売却してから新居を購入する進め方です。最大のメリットは、売却によって得られる資金の見込みが立ってから新居探しを始められるため、資金計画が立てやすい点にあります。
住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で完済できる見込みが立ちやすく、二重にローンを抱えるリスクを抑えられます。予算の上限がはっきりするため、新居探しの条件も絞り込みやすくなるでしょう。
一方でデメリットもあります。売却が先に決まった場合、新居の引き渡しまでの間、賃貸物件などへの仮住まいが必要になるケースがあります。
仮住まい費用や引っ越しが2回発生する手間がかかる点は、事前に想定しておきたいポイントです。また、新居探しの期間が限られることで、希望条件に妥協が必要になる場合もあります。
買い先行のメリット（余裕を持った新居探し）・デメリット（ダブルローンのリスク）
買い先行とは、新居を先に購入してから、今の家を売却する進め方です。新居探しに十分な時間をかけられ、仮住まいを挟まずそのまま新居へ引っ越せる点が大きなメリットです。
気に入った物件をじっくり比較検討できるため、条件に妥協しにくいという声も多く聞かれます。
一方で、今の家の住宅ローンが残っている状態で新居のローンを組む場合、一時的に二重でローンを返済する「ダブルローン」の状態になる可能性があります。売却のタイミングが読みにくいと、想定より返済負担が長引くこともあるため注意が必要です。
住宅ローンの与信への影響については個別の事情によって異なるため、詳しくは金融機関や専門家へ相談することをおすすめします。
【比較表】売り先行・買い先行、それぞれの資金計画の違い
売り先行と買い先行では、資金の流れや住宅ローンの組み方に大きな違いがあります。両者の違いを整理すると、以下の比較表のようになります。
| 項目 | 売り先行 | 買い先行 |
| 資金計画 | 売却代金を新居購入資金に充当しやすい | 売却前提のため資金計画がやや不確実 |
| 仮住まいの要否 | 売却・購入のタイミングによっては必要 | 基本的に不要 |
| 価格交渉力 | 売り急ぐ必要がなく交渉しやすい | 資金確保を急ぐ場合は交渉力が下がることも |
| ローンの状態 | 単独ローンで完結しやすい | ダブルローンになる可能性がある |
売却代金を新居購入資金に充てられるかどうかの違い
売り先行の場合、先に売却が完了しているため、その代金をそのまま新居の購入資金や頭金に充てられる点が大きな安心材料です。手元資金や住宅ローンの借入額を正確に見積もった上で新居探しができるため、予算オーバーのリスクを抑えやすくなります。
一方、買い先行の場合は売却が完了する前に新居の契約・購入を進めるため、売却代金を新居購入資金に充てることが難しく、自己資金や新居用のローンでまず購入資金をまかなう必要があります。
売却時期や売却価格が読みにくい分、資金計画には一定の余裕を持たせておくことが望ましいでしょう。
住宅ローンが残っている場合の考え方
現在の住まいに住宅ローンが残っている場合、売り先行であれば売却代金でローンを完済し、残った金額を新居購入資金に回すという流れが基本になります。売却額がローン残債を上回るかどうかを事前に把握しておくことが、資金計画の第一歩です。
買い先行を選ぶ場合は、今のローンを抱えたまま新居のローンを組むことになるため、一時的にダブルローンとなる可能性があります。
金融機関によって審査基準や与信への影響は異なるため、住宅ローンの組み方については金融機関や専門家に事前に相談しておくと安心です。
金利上昇時代の住み替え、資金計画で気をつけたいこと
近年は住宅ローンの金利が上昇傾向にあり、住み替えの資金計画にも影響が出やすくなっています。特にダブルローンやつなぎ融資を利用する場合は、金利負担が想定以上に膨らむ可能性があるため注意が必要です。
住み替え時に利用できるローンの金利負担
買い先行で新居を購入する場合、現在の住宅ローンを残したまま新居の住宅ローンを組む方法や、金融機関が提供する住み替え向けのローンを利用する方法があります。
なお、一般に「つなぎ融資」と呼ばれる商品は、注文住宅などで住宅ローンが実行される前に必要となる土地代・着工金・中間金などを一時的に借りる仕組みです。住み替え時の旧居売却までの資金を補う商品については、金融機関によって名称や条件が異なります。
利用できるローンや金利、手数料は金融機関によって異なるため、買い先行を検討する場合は事前に利用条件と総返済額を確認しておくことが大切です。
また、現在の家を売却しても住宅ローンを完済できない場合には、売却後に残るローン残債と新居の購入資金を合わせて借り入れる「住み替えローン」を利用できる場合があります。
住宅ローン残債まで含めて借り入れるため、新居の購入資金だけを借りる場合より借入額が大きくなりやすく、金融機関による審査や無理のない返済計画が重要です。
利用条件や借入上限、旧居の売却と新居購入のタイミングなどは金融機関によって異なるため、事前に確認しましょう。
無理のない資金計画を立てるためのチェックリスト
住み替えの資金計画で失敗しないためには、事前に確認しておきたいポイントがいくつかあります。以下のチェックリストを参考に、自分たちの状況を整理してみましょう。
・現在の住宅ローンの残債はいくらか
・売却想定価格はローン残債を上回っているか
・ダブルローンになった場合、毎月の返済額をどこまで負担できるか
・つなぎ融資・住み替えローンを利用する場合の金利や諸費用はどの程度か
・仮住まいが必要になった場合の費用はどのくらいか
・住宅ローン控除など税制面の条件に変更がないか
住宅ローン控除の適用条件やダブルローンが与信に与える影響などは個別の事情によって異なるため、詳細は金融機関や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
住み替えのスケジュールと進め方
住み替えをスムーズに進めるには、売却と購入それぞれにかかる期間の目安を把握しておくことが欠かせません。一般的に住み替え全体では、準備開始から新居への引っ越しまで半年〜1年程度を見ておくと安心です。
売却〜引き渡し〜新居購入までの一般的な流れ
住み替えの大まかな流れは、以下のようなステップで進みます。
売却から引き渡しまでの期間は、立地や価格設定によって前後するため、あくまで目安として捉えておくことが大切です。早めに動き出すことで、スケジュールに余裕を持った住み替えがしやすくなります。
売却期間を短縮するために早めにできる準備
売却期間を短縮するためには、査定依頼や書類準備をできるだけ早い段階から進めておくことがポイントです。複数の不動産会社に査定を依頼し、相場観を早めに把握しておくと、売り出し価格の設定もスムーズになります。
また、登記関係の書類やローン残債の確認書類などをあらかじめ揃えておくことで、契約から引き渡しまでの手続きが滞りにくくなります。室内の整理・クリーニングなど内覧対応の準備を早めに済ませておくことも、成約までの期間短縮につながるでしょう。
Q&A
Q. 売却と購入は同時に進められますか？
A. 進め方によって可能です。売り先行・買い先行いずれの場合も、売却活動と新居探しを並行して進めること自体は可能ですが、資金計画やローンの組み方に影響するため、どちらを軸にするかは早い段階で決めておくことをおすすめします。
Q. ダブルローンのリスクはどの程度ありますか？
A. 買い先行で売却が長引いた場合、二重にローン返済が発生する可能性があります。返済負担が家計を圧迫しないよう、あらかじめ無理のない借入額を金融機関と相談しておくことが大切です。
なお、マンション売却にかかる期間の目安について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
住み替えの資金計画も含めて相談できる会社の選び方
住み替えは売却と購入が絡み合うため、どちらか一方の視点だけでなく、両方を見据えたアドバイスをしてくれる会社選びが重要になります。資金計画への理解度や、地域の売却事情に詳しいかどうかを基準に選ぶと失敗しにくくなります。
| チェック項目 | 確認したいポイント |
| 売却と購入の両方に対応しているか | 旧居の売却だけでなく、新居購入まで含めた提案ができるか |
| 売り先行・買い先行を比較してくれるか | 一方を押し付けず、資金状況に合わせて進め方を提案してくれるか |
| 資金計画への理解があるか | ローン残債・自己資金・売却代金を踏まえて総額で考えてくれるか |
| 住宅ローンの相談ができるか | 金融機関やローン商品について相談できる体制があるか |
| 地域の売却相場に詳しいか | 周辺の成約事例や売却期間を踏まえた現実的な査定ができるか |
| スケジュール調整に対応できるか | 売却・購入・引き渡しの時期を一体で調整してくれるか |
売却と購入、両方の視点でアドバイスをくれるか
住み替えでは、売却のタイミングと購入のタイミングをどう調整するかが資金計画のカギを握ります。売却だけ、購入だけといった片方の視点ではなく、両方を踏まえて全体のスケジュールを提案してくれる会社を選ぶことが大切です。
例えば、売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で、家庭の資金状況に合った進め方を一緒に考えてくれる担当者であれば、無理のない住み替え計画を立てやすくなります。
地域密着で売却の進め方を一緒に考えてくれるか
住み替えの売却活動では、地域の相場観や物件の売れやすさを熟知していることも重要なポイントです。地域密着型で、エリアごとの売却事情に詳しい会社であれば、より現実的な売却スケジュールの提案が期待できます。
地域密着で売却の進め方を一緒に考えてくれる会社の例として、江戸川区を中心に不動産売買を手がける株式会社アサイホームが挙げられます。地域に根ざした知見をもとに、売却と購入を組み合わせた住み替え相談にも対応が可能です。
江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で住み替え相談ができるおすすめの会社2選
住み替えの相談先を探す際は、売却と購入の両方に強い会社かどうかがポイントです。ここでは江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区エリアで住み替え相談ができる会社を2社ご紹介します。
| 項目 | 株式会社アサイホーム | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 主な特徴 | 東京東部エリアに根ざした不動産売買専門店 | 大手ネットワークと地域密着の営業体制 |
| 売却対応 | 対応 | 対応 |
| 購入対応 | 対応 | 対応 |
| 住み替え相談 | 売却・購入を組み合わせた相談に対応 | 売却・購入を含めた不動産相談に対応 |
| 住宅ローン関連 | 複数の金融機関から住宅ローンを提案 | 資金計画を含む相談が可能 |
| 特徴的なサポート | 購入・売却・買取を3拠点で展開 | 税理士による無料個別税務相談会を実施 |
| 向いている人 | 東京東部の地域事情を踏まえて住み替えを進めたい人 | 大手の情報量や総合的なサポート体制を重視したい人 |
株式会社アサイホーム
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 【本店】 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3-12-17 ユアビル2F 【船堀店】 〒133-0033 東京都江戸川区東小松川4-44-9船堀プラレールビル6F 【竹ノ塚店】 〒121-0813 東京都足立区竹ノ塚1-19-12 |
| 電話番号 | 【本店】 03-6458-0914 【船堀店】 03-5879-5138 【竹ノ塚店】 03-5809-6906 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
株式会社アサイホームは、江戸川区西小岩に本店を構え、江戸川区・葛飾区・足立区を中心に不動産の売買を手がける専門店です。本店に加え、船堀店・竹ノ塚店の2店舗を展開し、計3拠点で購入・売却・買取のいずれにも対応しています。
「買う・売る・住み替える」といった売買専門店であることを強みとしており、住宅ローンの提案から価格交渉まで一貫してサポートしてくれる点が特徴です。
売却においては、独自のクロスメディア戦略を活用して物件の価値を高める取り組みを行っており、高価売却・高価買取を掲げています。
購入面では、公開前の未公開物件をいち早く紹介してもらえる点や、複数の金融機関から最適な住宅ローンを提案してもらえる点も魅力です。
また、地域のイベントへの参加やラッピングバスの運行など、地域に根ざした活動を続けている点も特徴のひとつと言えるでしょう。
売却と購入の両方を専門店として手がけているため、住み替えのように売却・購入を組み合わせた相談をしたい方や、地域の売却事情に詳しい担当者と二人三脚で進めたい方に向いている会社です。
◯アサイホームについてもっと知りたい方はこちら
アサイホームの公式HPはこちら
◯アサイホームの特集記事で評判を詳しくみる
株式会社アサイホームの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三井のリハウス 西葛西センター
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6-8-10 朝日生命西葛西ビル5F |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/nishikasai/ |
三井のリハウス西葛西センターは、東京メトロ東西線西葛西駅から徒歩2分の場所にある、三井不動産リアルティ株式会社が運営する不動産売買店舗です。
大手不動産会社ならではの豊富な取引実績とブランドの安心感を持ちながら、江戸川区を中心とした地域密着型の営業を行っている点が特徴です。
センター内にはキッズスペースが用意されているほか、他事業部と連携した中国語・英語での対応も可能となっており、幅広い顧客層に配慮したサービス体制が整っています。
また、毎月税理士による無料の個別税務相談会も開催されており、資金計画や税金面の不安を専門家に相談できる機会がある点も魅力です。
大手ならではの情報量やサポート体制を重視したい方、地域に精通した担当者に売却・購入・住み替えを幅広く相談したい方に向いている会社と言えるでしょう。
◯三井のリハウスの特集記事で評判を詳しくみる
三井のリハウスの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
まとめ
住み替えは、売り先行にするか買い先行にするかによって、資金計画やスケジュールの立て方が大きく変わります。「売り先行が得」「買い先行が得」と一概には言えず、資金状況や希望するタイミングなど、家庭ごとの事情に合わせて最適な進め方を選ぶことが大切です。
売り先行は資金計画を立てやすい一方で仮住まいが必要になる場合があり、買い先行は新居探しに余裕を持てる一方でダブルローンのリスクを伴います。
特に金利上昇が続く局面では、つなぎ融資や住み替えローンの金利負担にも注意しながら、無理のない資金計画を組むことが重要です。
住宅ローン控除の適用条件など、判断が難しい専門的な内容については、金融機関や税理士などの専門家にも相談しながら進めていくと安心です。
住み替えのスケジュールは、準備開始から新居への引っ越しまで半年〜1年程度が目安となります。早めに動き出し、売却と購入の両方を見据えてアドバイスしてくれる会社に相談することが、後悔のない住み替えにつながります。
無理のない資金計画で住み替えを進めたい方は、まず今の家の価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。
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