2027年度｜固定資産税の評価替えで江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区の持ち家はどうなる？売却を急ぐべきかを徹底解説
固定資産税は3年に1度「評価替え」が行われ、次回は2027年度です。
建築資材や人件費の高騰が続く中、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区で持ち家をお持ちの方は「税額がどれくらい上がるのか」「評価替え前に売却すべきか」と不安に感じているのではないでしょうか。
結論からお伝えすると、税額の上昇は建物や土地の条件によって異なり、一律に上がるとは限りません。本記事では、評価替えの仕組みや税額が上がる可能性がある理由、売却を検討する際の判断材料を分かりやすく解説します。
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目次
固定資産税の「評価替え」とは？次回は2027年度
固定資産税の評価額は3年に1度見直され、次回の基準年度は2027年度です。2025・2026年度は据置年度にあたり、前回2024年度の評価額がそのまま引き継がれる仕組みになっています。
| 年度 | 区分 | 内容 |
| 2024年度（令和6年度） | 基準年度 | 評価替え実施。新しい評価額が決定 |
| 2025年度（令和7年度） | 据置年度 | 2024年度の評価額を原則引き継ぎ |
| 2026年度（令和8年度） | 据置年度 | 2024年度の評価額を原則引き継ぎ |
| 2027年度（令和9年度） | 基準年度 | 次回の評価替え。新しい評価額を算定 |
3年に一度のサイクルと据置年度の仕組み
固定資産税の評価額は、3年に1度「評価替え」が行われます。評価替えを実施する年度を基準年度と呼び、翌年度・翌々年度は据置年度として、原則同じ評価額が引き継がれます。
前回の基準年度は2024年度（令和6年度）で、2025年度・2026年度は据置年度です。次回の基準年度は2027年度（令和9年度）で、このタイミングで土地・家屋の評価額が改めて見直されます。
評価替えのタイミングを把握しておくことは、売却時期を検討するうえでも重要な判断材料です。ただし、据置年度であっても新築・増改築や地価の下落など特別な事情がある場合は、評価額が見直されることもあります。
前回2024年度の評価替えでは建築資材高騰が反映された
2024年度の評価替えでは、家屋の評価額を算出する際に用いる「再建築費評点補正率」が、木造家屋1.11、非木造家屋1.07に改定されました。この補正率は、同じ建物を評価時点で建て直した場合にかかる費用の変動を反映する指標です。
前回の2021年度（令和3年度）は木造1.04、非木造1.07だったため、木造家屋を中心に上昇幅が大きくなっています。背景には、ウッドショック以降続く木材価格や人件費の高騰があり、家屋の評価額が下がりにくくなる要因の1つになりました。
一方で、経年劣化を反映する「経年減点補正率」との掛け合わせで最終的な評価額が決まるため、築年数によっては税額への影響が緩和されるケースもあります。
2027年度の評価替えで税額が上がる可能性がある理由
2027年度の評価替えでは、建築資材や人件費の高騰を背景に、家屋の評価額を左右する補正率がさらに上昇する可能性があります。ただし経年劣化による減点も働くため、税額が必ず上がるとは限りません。
建築資材・人件費の高騰が続けば再建築費点数補正率がさらに上昇する可能性
2024年度の評価替えでは、家屋の評価額を算出する際に用いる再建築費評点補正率が、木造家屋1.11、非木造家屋1.07となりました。
この補正率の推移を見ると、2015年度（平成27年度）は木造1.06・非木造1.05、2018年度（平成30年度）は木造1.05・非木造1.06、2021年度（令和3年度）は木造1.04・非木造1.07と、近年は横ばいから上昇傾向にあると言えるでしょう。
建築資材や人件費の高騰が2027年度まで続けば、次回の評価替えでも再建築費評点補正率が上昇する可能性があります。ただし、既存家屋では評価替えによって算出した評価額が前年度の評価額を上回る場合、原則として前年度の評価額に据え置かれます。
そのため、補正率が上昇しても評価額が直接引き上げられるとは限らず、経年減点補正率による評価額の低下が相殺され、評価額が下がらず据え置かれる可能性があります。
なお、2027年度時点の具体的な補正率は、評価替えの前年度に総務省が示す固定資産評価基準の改正内容によって決まるため、現時点では確定していません。
経年劣化による減点補正で相殺されるケースもあり、一律には言えない
家屋の評価額は、再建築費評点補正率だけでなく経年減点補正率との掛け合わせで決まります。
経年減点補正率は建物の築年数に応じて評価額を引き下げる仕組みで、用途や再建築費評点数にもよりますが、木造家屋は築27年、非木造家屋は築45年ほどで下限値に達すると考えるのが目安です。
そのため再建築費評点補正率が上昇しても、築年数が経過した家屋では減点補正の影響の方が大きく、評価額が据え置かれたり下がったりするケースもあります。
また、在来分の家屋は評価額が前年度を超える場合でも引き上げられず、前年度の価額に据え置かれる仕組みもあるため、一律に税額が上がるとは言えません。個別の試算については、税理士など専門家への相談をおすすめします。
評価替え前に売却するメリットと注意点
評価替え前の売却には、買主の負担感を抑えられる可能性がある一方、焦って安値で手放す必要はありません。メリットと注意点を判断材料として整理します。
| 観点 | メリット | 注意点 |
| 買主の負担感 | 現在の評価額を前提に検討してもらえるため、将来の保有コストに対する負担感を抑えられる可能性がある | 評価替え後に必ず税額が上がるわけではない |
| 購入時の心理 | 評価額上昇への不安が表面化する前に売却できれば、購入時の心理的なハードルを抑えやすい | 評価替えのタイミングだけを理由に売却を急ぐ必要はない |
| 木造家屋 | 再建築費評点補正率の変化を意識した売却時期の検討材料になる | 築年数や経年減点補正によって影響は異なる |
| 売却時期の判断 | 評価替えを売却時期を考える材料の一つにできる | 周辺相場・住み替え・資金計画・市場動向なども含めて総合判断する必要がある |
| 売却価格 | 早めに相場を確認するきっかけになる | 焦って本来の相場より安い価格で手放さないことが重要 |
税額が確定する前に売却すれば買主側の負担感を抑えられる可能性
固定資産税は所有者が毎年1月1日時点の所有状況に応じて課税されるため、物件そのものの税額が買主に直接引き継がれるわけではありません。
しかし、評価額が上がった物件は将来的な保有コストが高く見えやすく、購入検討者の心理的なハードルになりやすい面があります。評価替え前のタイミングで売却できれば、現在の評価額を前提に検討してもらえるため、買主側の負担感を抑えられる可能性があります。
特に、築年数が経過し再建築費評点補正率の上昇が反映されやすい木造家屋を所有している場合は、こうした心理的な影響を意識しておくとよいでしょう。
焦って安値で売る必要はなく、あくまで判断材料の一つとして捉える
評価替え前に売却することは選択肢の一つであり、必ずしも急いで動く必要があるわけではありません。税額の変動は建物や土地の条件によって異なるため、評価替えのタイミングだけを理由に安値で売却を急ぐことは避けるべきです。
売却時期を検討する際は、以下のような点を総合的に確認し、ご自身の状況に合った判断をすることが大切です。
・建物の築年数や構造（木造・非木造）
・直近の周辺相場や売却実績の推移
・住み替えや資金計画など売却自体の必要性
・評価替え後の税額を試算した場合の負担感
・市場動向を踏まえた売り時かどうか
いずれか一つの要素だけで判断せず、複数の視点から総合的に検討することが、納得のいく売却につながります。
評価額に納得できない場合の対処法
評価額に不服がある場合は、決められた期間内であれば審査の申出が可能です。制度の仕組みと、日頃からできる備えを解説します。
審査申出の期限
固定資産課税台帳に登録された評価額に不服がある場合は、市区町村（東京23区の場合は東京都）に設置された固定資産評価審査委員会に対して「審査の申出」を行うことができます。
審査申出ができる期間は年度によって定められており、東京都が公表する期限を確認する必要があります。たとえば令和8年度（2026年度）は、原則として4月1日から9月8日までです。
また、公示の日以後に価格の決定・修正等があった場合は、その通知を受けた日から3か月以内など、別の期限が適用される場合があります。
この期限を過ぎると審査の申出ができなくなるため、納税通知書を受け取ったらできるだけ早めに評価額を確認することが大切です。
審査の結果、評価額が固定資産評価基準に照らして不適当と認められれば、価格が修正され、税額も修正されます。ただし、審査の対象となるのは価格に関することに限られ、税額そのものへの不服は別途、東京都知事への審査請求で申し立てる必要があります。
出典：東京都公式HP 主税局【東京都固定資産評価審査委員会】
日頃から自分の持ち家の評価額を把握しておく重要性
評価額は毎年送付される納税通知書に同封の課税明細書で確認できるほか、4月から始まる縦覧期間中は都税事務所の窓口で確認することもできます。
評価替えの直前になって初めて評価額を確認すると、税額の変化に驚いたり、審査申出の期限に間に合わなかったりするおそれがあるため、日頃から自分の持ち家の評価額を把握しておくことが重要です。
特に2027年度は次回の基準年度にあたるため、2026年度のうちに現在の評価額や周辺の評価動向を確認しておくと、税負担の見通しを立てやすくなります。売却を検討している場合も、評価額と実勢価格の違いを理解しておくと、より納得感のある判断につながるはずです。
ここでは、評価替えに関してよく寄せられる質問にお答えします。
Q. 評価額に納得できない場合は？
A. 納税通知書を受け取った日の翌日から3か月以内であれば、固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます。期限を過ぎると申出ができなくなるため、通知書が届いたら早めに評価額を確認しましょう。
Q. 評価替えで必ず税額は上がるのですか？
A. 必ず上がるとは限りません。再建築費評点補正率の上昇要因がある一方、経年劣化による減点補正や据置措置もあるため、税額の変動は建物や土地の条件によって異なります。
税金・評価替えの影響も踏まえた売却相談ができるおすすめの会社2選
税額や評価替えの影響も踏まえたうえで売却を相談できる、地域密着の会社と大手ブランドの会社をそれぞれ1社ずつご紹介します。どちらも税金面を含めて相談しやすい体制が整っています。
| 比較項目 | 株式会社アサイホーム | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 特徴 | 地域密着型の売買専門店。売却・購入・買取・住み替えに対応し、顧問税理士などの専門家とも連携 | 大手不動産仲介ブランドの店舗。豊富な顧客ネットワークを活かし、税理士による無料個別税務相談会も開催 |
| 向いている人 | 地域密着の会社に税金や住み替えまでまとめて相談したい人 | 大手ブランドの安心感と税理士への相談環境を重視する人 |
株式会社アサイホーム
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 【本店】 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3-12-17 ユアビル2F 【船堀店】 〒133-0033 東京都江戸川区東小松川4-44-9船堀プラレールビル6F 【竹ノ塚店】 〒121-0813 東京都足立区竹ノ塚1-19-12 |
| 電話番号 | 【本店】 03-6458-0914 【船堀店】 03-5879-5138 【竹ノ塚店】 03-5809-6906 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
株式会社アサイホームは、2015年11月に設立された、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区を中心に不動産の購入・売却・買取を手がける売買専門店です。江戸川区西小岩の本店に加え、船堀店・竹ノ塚店を展開し、地域に根ざした営業を続けています。
「買う・売る・住み替える」に特化した専門店であることが強みで、他社にはないクロスメディア戦略を用いて物件の価値を最大限に高める提案を行っています。
不動産売買に関わる税金や助成金・補助金の申請サポートに加え、リフォームや火災保険、引越し業者の紹介までワンストップで対応している点も特徴です。
顧問弁護士・顧問税理士・顧問社会保険労務士とも連携しており、税額や評価替えの影響が気になる場合も、専門家と連携しながら相談できる体制が整っています。
相談窓口が本店・船堀店・竹ノ塚店と複数あり、担当者に直接相談しやすいことから、売主それぞれの事情に合わせて柔軟に動いてくれる会社を探している方に向いています。
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三井のリハウス 西葛西センター
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6-8-10 朝日生命西葛西ビル5F |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/nishikasai/ |
三井のリハウス 西葛西センターは、三井不動産リアルティ株式会社が展開する大手不動産仲介ブランド「三井のリハウス」の店舗の一つで、江戸川区西葛西６丁目、東京メトロ東西線西葛西駅南口から徒歩2分に位置しています。
大手ならではの豊富な顧客ネットワークと物件情報を活かし、地域に精通したスタッフが売却・購入・住み替えの相談に幅広く対応している点が強みです。
同センターでは毎月第2日曜日に、税理士による無料の個別税務相談会を予約制で開催しており、評価替えに伴う税額の変化など、税金面の疑問もあわせて相談しやすい環境が整っています。
キッズスペースも用意されているため、小さな子ども連れでも来店しやすい点も魅力です。全国規模のブランドの安心感を持ちつつ、税金面の専門家にも相談しながら西葛西エリアでじっくり売却を検討したい方に向いています。
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三井のリハウスの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
まとめ
固定資産税の評価替えは3年に1度行われ、次回の基準年度は2027年度です。
建築資材や人件費の高騰が続けば、家屋の評価額を左右する補正率がさらに上昇する可能性がありますが、経年劣化による減点補正や据置措置もあるため、税額が一律に上がるとは限らず、実際の変動は建物や土地の条件によって異なります。
評価替え前の売却には買主の負担感を抑えられる可能性がある一方で、焦って安値で手放す必要はなく、あくまで複数ある判断材料の一つとして捉えることが大切です。
評価額に納得できない場合は期限内に審査の申出ができる制度もあるため、日頃から自分の持ち家の評価額を把握しておくと安心です。個別の税額や売却時期について迷ったら、税理士や不動産会社への相談も検討してみてください。
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