【2026年 最新】不動産査定の完全ガイド！机上査定と訪問査定の違い・高く売れる業者の選び方
「不動産を売りたいけれど、まず何をすればいい？」と思ったとき、多くの方が最初に直面するのが「査定」という言葉でしょう。「机上査定と訪問査定、どちらを選べばいいのか」「査定を頼んだら売却しないといけないのか」と戸惑う方も少なくありません。
査定はあくまで「自宅がいくらで売れるかを知るための情報収集」であり、その後の売却は完全に任意です。また、査定額の高さだけで会社を選ぶと、後の売れ残りや大幅値下げにつながるリスクも潜んでいます。
本記事では、2つの査定の違いと使い分け、査定額が決まる仕組み、信頼できる不動産会社の選び方まで、売却初心者の方にもわかりやすく解説します。
目次
不動産査定の2つの種類（机上査定・訪問査定）
不動産の査定には、大きく「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（実地査定）」の2種類があります。どちらも費用はかかりませんが、得られる情報の深さや活用シーンが異なるため、自分が今どの段階にいるかを確認した上で使い分けることがカギを握ります。
「とりあえず自宅がどのくらいの価値なのか知りたい」という段階であれば机上査定が適しており、「本格的に売却を検討したい」「実際に売り出す価格を決めたい」という段階に入ったら訪問査定へと進むのが一般的な流れと言えるでしょう。
以下の比較表で、それぞれの違いを一目で確認できます。
机上査定と訪問査定の比較表
| 比較項目 | 机上査定（簡易査定） | 訪問査定（実地査定） |
| 査定の方法 | 過去の取引データ・周辺の売り出し相場・築年数などの「机上のデータ」のみで算出 | データに加え、実際の建物の状態・日当たり・室内の保守状況・周辺環境まで現地で確認して算出 |
| かかる期間 | 最短当日〜数日程度。Webで完結するためスピーディ | 現地調査に30分〜1時間、査定結果の提示までに数日〜1週間程度 |
| 価格の精度 | あくまで概算。実際の売却価格と10%以上のズレが生じる可能性あり | 実際の売り出し価格に直結する、精度の高い適正価格を算出 |
| メリット | 不動産会社と顔を合わせずに、いつでも気軽に大まかな価値を把握可能 | 自宅のプラス材料（リフォーム歴や丁寧な使用状態など）を価格に反映可能 |
| デメリット | 個別事情（リフォームの有無や眺望など）が考慮されないため、正確性に欠ける | 日程調整や室内の片付けなど、一定の手間と準備が必要 |
机上査定はあくまで「おおよその相場感を把握するためのツール」として活用し、実際の売却を決めた段階では訪問査定を依頼することが求められます。両者を段階的に組み合わせることで、スムーズな売却活動への第一歩が期待されます。
不動産の査定額はどうやって決まる？主な5つの評価基準
査定額がどのように算出されるのか、その裏側を知らないまま売却を進めると、「なぜこの金額なの？」という疑問や不安が生じることになりがちです。
不動産会社が査定を行う際に参照している主な評価基準を把握しておくことで、より納得感のある売却活動が可能になるでしょう。
① 築年数
建物の経年劣化は査定に大きく影響します。一般的に、木造一戸建ては築20〜25年を超えると建物価格がほぼゼロとみなされるケースもあります。ただし、リフォームや定期的なメンテナンスを行っている場合は、その実績がプラス評価につながることがあります。
② 立地（駅距離・利便性）
最寄り駅からの距離や、スーパー・学校・医療機関などの生活利便施設へのアクセスは、価格を左右する重要な要素です。徒歩10分以内かどうかで、査定額に数十万〜数百万円の差が生まれることも珍しくないと言えます。
③ 周辺の取引相場（実勢価格）
同じエリアの類似物件が実際にどの価格で取引されているかが、査定の基準となります。国土交通省が公開する「不動産取引価格情報」や「レインズ」と呼ばれる不動産流通機構のデータベースが参照されます。
④ 日当たり・間取り・眺望
机上査定では考慮されない要素が、訪問査定では大きく評価に影響します。南向きであれば日当たりが良い点がプラスになり、角部屋や眺望に恵まれた物件は市場での需要が高まる傾向にあります。
⑤ 建物・室内の管理状態
水回りや外壁の状態、室内の清潔さや設備の動作確認なども、訪問査定での評価対象となります。丁寧に使用・メンテナンスされている物件は「売れやすい物件」として高評価を受けることが期待されます。
なお、一戸建てとマンションでは評価のウエイトが異なる点にも注意が必要です。マンションは専有面積や階数・管理組合の健全性、一戸建ては土地の形状や接道状況が特に重視される傾向にあります。
ここに注意！査定依頼で失敗しないための不動産会社の選び方
不動産売却の成否は、依頼する不動産会社選びでほぼ決まると言っても過言ではありません。査定を依頼する会社を間違えると、売却活動が長期化したり、最終的に大きな損失を被るリスクがあります。特に注意したいのは「査定額の高さだけで会社を選ぶこと」です。
査定額が高ければ「この会社なら高く売ってくれる」と感じてしまうのは自然な心理ですが、実はそこに大きな落とし穴が潜んでいます。
査定価格の「明確な根拠」を提示してくれるか
不動産業界には、意図的に相場より高い査定額を提示して売主を囲い込む、いわゆる「高値査定」という問題のある営業手法が存在します。
仕組みはこうです。高めの査定額を提示して媒介契約を結んだ後、実際には市場で買い手がつかず、売れ残った状態が続きます。そして数ヵ月後、「市場の反応が芳しくないので価格を下げましょう」と値下げを提案されるのです。
最終的に売れる価格が当初の査定額より大幅に下がり、売主は時間と精神力を消耗した上に、適正価格よりも安く売却せざるを得ないという結末を迎えることになりかねません。
本当の意味で売主の味方になってくれる不動産会社は、査定額に明確な根拠を示してくれます。
「この価格の理由は？」と尋ねたときに、周辺の類似物件の取引事例や市場のトレンドを示しながら、「これが実際に売れる現実的な最高値です」と誠実に回答してくれる会社こそが信頼に値すると言えるでしょう。
年間1,500件以上の査定実績を持つ会社は、膨大な市場データを蓄積しています。実データに基づいて「現実的な最高値」を提示できる会社を選ぶことが、売却成功への最短ルートとなるでしょう。
訪問査定をスムーズに進めるための事前準備
訪問査定の精度は、売主側の準備によっても大きく変わります。事前に書類を用意しておくことで、営業担当者がより正確かつスピーディーに査定を進めることができるため、以下のチェックリストを活用しましょう。
☐ 身分証明書（運転免許証・マイナンバーカードなど）および実印
不動産売却は重要な取引であるため、売主本人（または正当な代理人）であることの確認が必要です。当日の本人確認がスムーズになるよう、手元に用意しておきましょう。
☐ 不動産の購入時のパンフレットや間取り図面
建物の正確な専有面積や設備仕様の確認に使用します。一戸建ての場合は、設計図書や建築確認通知書があると、査定の精度がさらに高まります。
☐ 登記簿謄本（全部事項証明書）または権利証（登記識別情報）
所有者名義や抵当権の有無など、不動産の権利関係を確認するための重要書類です。
☐ 住宅ローンの「年末残高証明書」または返済予定表
ローンが残っている場合、売却価格で完済できるか（アンダーローンかオーバーローンか）を確認するために、現在の正確な残債額を把握しておく必要があります。
☐ 直近の「管理費・修繕積立金」の口座引き落とし状況
マンションの場合、引き渡し時に買主と日割り精算を行うため、直近の支払いが正常に完了しているか通帳などで確認しておきましょう。
万が一、残高不足などで未払いがある場合でも、売却代金から精算する手続きを不動産会社がサポートしてくれるため、事前相談で問題ありません。
※もし手元に書類が見当たらない、またはローンの残債確認が難しそうという場合でも心配は無用です。Google口コミ★4.9と丁寧なサポートに定評のあるアサイホームなら、書類の探し方から今後の売却スケジュールまで、売主の目線に立って親身にフォローしてくれます。まずは現状のままで気軽に相談してみてください。
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東京東部エリアで誠実な査定を行うおすすめ不動産会社
東京東部（江戸川区・足立区・葛飾区・荒川区）エリアで不動産売却を検討している方に向けて、誠実な査定と手厚いサポートで定評のある不動産会社を2社ご紹介します。それぞれの会社の強みと特徴を参考に、ご自身の状況に合った会社をお選びください。
株式会社アサイホーム
| 会社名 | 株式会社アサイホーム |
| 住所 | 【本店】 〒133-0057 東京都江戸川区西小岩3-12-17 ユアビル2F 【船堀店】 〒133-0033 東京都江戸川区東小松川4-44-9船堀プラレールビル6F 【竹ノ塚店】 〒121-0813 東京都足立区竹ノ塚1-19-12 |
| 電話番号 | 【本店】 03-6458-0914 【船堀店】 03-5879-5138 【竹ノ塚店】 03-5809-6906 |
| 公式サイトURL | https://www.asaihome.co.jp/ |
2016年2月に設立し、2026年に開業10周年を迎えた株式会社アサイホームは、江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区を中心に、一戸建て・土地・マンションの不動産売買に特化した専門店です。
本店のほか、船堀店・竹ノ塚店の3拠点体制で地域に根ざした営業活動を展開しており、東京東部エリアの売却市場に精通した豊富な知見を持ちます。
同社の最大の強みは、年間1,500件以上の査定実績に裏打ちされた、正確かつ現実的な最高値の算出力です。クロスメディア戦略による最大限の販売力で、適正価格の中から最も高い成約価格を実現することを目指しています。
また、高価仲介・高価買取・リースバックといった複数の売却方法から、売主の状況に合ったプランを提案してくれる柔軟性も大きな魅力です。
「強引な営業は一切しない」という姿勢がGoogle口コミ★4.9（※参照元要確認）という高評価として結実しており、初めて不動産売却を経験する方や、相続・離婚・ローン滞納など、デリケートな事情を抱えた売主に特に向いている会社と言えるでしょう。
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株式会社アサイホームの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三井のリハウス 西葛西センター（三井不動産リアルティ株式会社）
| 屋号 | 三井のリハウス 西葛西センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒134-0088 東京都江戸川区西葛西6-8-10 朝日生命西葛西ビル5F |
| 電話番号 | 0120-313-431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/nishikasai/ |
三井不動産リアルティ株式会社が運営する「三井のリハウス」は、累計取扱件数100万件以上という圧倒的な実績を誇る、日本最大級の不動産仲介ブランドです。西葛西センターは江戸川区西葛西に拠点を置き、エリア内の売却・購入相談に幅広く対応しています。
同社の強みは、全国規模のデータベースと高精度なAI査定システムを活用した、根拠のある査定力にあります。累積100万件超の取引実績から導き出される精度の高い相場分析は、売主にとって大きな安心感をもたらしてくれるでしょう。
また、大手ならではの広告力と購入希望者ネットワークによって、幅広い買い手層へのアプローチが期待されます。全国に店舗を持つ大手の安心感と実績を重視する方、また法人や投資用物件など規模の大きな取引を検討している方に特に向いている会社と言えます。
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不動産査定に関するよくある質問（FAQ）
不動産査定を検討する多くの方が抱く疑問に、Q&A形式でお答えします。「まだ売却を決めていないのに相談していいのか」「秘密にしたいのに訪問査定は可能なのか」など、一歩を踏み出せない理由となっている不安を解消しましょう。
Q1. 査定を依頼したら、必ず売却しなければいけませんか？
A. 査定はあくまで「自宅の価格を知るための情報収集」であり、その後の売却はまったく任意です。査定を依頼したからといって、契約や売却を強制されることはありません。
「まずは相場だけ知りたい」「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、気軽に相談してみましょう。
Q2. 近所に秘密で訪問査定を行うことはできますか？
A. 可能です。アサイホームのような買取にも対応した専門店では、秘密厳守のプライベート査定を実施しており、ご近所や家族に知られることなく査定を進めることができます。
「会社に知られずに売りたい」「家族に内緒で相談したい」といったデリケートな状況にも、柔軟に対応してもらえます。
Q3. ローンが残っていても売却できますか？
A. 売却価格でローンを完済（アンダーローン）できる場合は、通常の仲介売却が可能です。一方、残債が売却価格を上回る（オーバーローン）場合でも、「任意売却」という手続きで売却できるケースがあります。
アサイホームでは、ローン滞納でお困りの方向けのショートセールにも対応しており、状況に応じた最善策を一緒に考えてくれます。
Q4. 相続した不動産の査定も依頼できますか？
A. もちろん可能です。相続した不動産の売却は、名義変更（相続登記）の手続きや相続税の申告など、専門的な知識が求められます。
アサイホームのように相続案件の実績が豊富な不動産会社であれば、売却の手続きだけでなく、書類の準備方法や専門家（司法書士・税理士）との連携についてもサポートが期待されます。まずは現状を話してみることが大切です。
Q5. 買取とリースバックはどう違いますか？
A. 買取は不動産会社が直接物件を購入する方法で、スピーディーに現金化できる反面、仲介売却と比べて売却価格が低くなる傾向があります。
一方、リースバックは自宅を売却した後も、買い主（不動産会社）に賃料を払いながら同じ家に住み続けられる仕組みです。「現金は必要だが引っ越したくない」「自宅を手放さずに資金調達したい」といった状況に有効な選択肢と言えるでしょう。
アサイホームでは仲介・買取・リースバックのすべてに対応しているため、売主の事情に合った方法を選ぶことができます。
まとめ：不動産査定は「種類の理解」と「会社選び」が成功のカギ
不動産売却を成功させるためには、査定の仕組みを正しく理解した上で、信頼できるパートナーを選ぶことが何より大切です。本記事の要点を振り返りましょう。
まず、査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。「相場をざっくり把握したい」段階では机上査定が手軽ですが、実際の売り出し価格を決めるには現地を見た上での訪問査定が不可欠です。
査定額は築年数・立地・周辺相場・日当たり・管理状態など複数の要因で決まるため、訪問査定前に書類を整えておくことで、より精度の高い結果が期待されます。
次に、不動産会社選びでは「査定額の高さ」だけを基準にしないことがカギを握ります。根拠のない高値査定に飛びつくと、売れ残りと値下げという最悪のシナリオにつながりかねません。
査定の根拠を丁寧に説明してくれる会社、豊富な実績データを持つ会社こそが、売主の真のパートナーと言えるでしょう。
江戸川区・足立区・葛飾区・荒川区エリアで売却を検討している方には、年間1,500件以上の査定実績とGoogle口コミ★4.9を誇るアサイホームへの相談をおすすめします。
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